Nel condominio in cui vivo abbiamo, non senza patimenti, deciso di dismettere il servizio di portierato.
Andato via il portiere, quindi, s'è reso libero l'alloggio, di proprietà comune; siccome non s'è raggiunto l'accordo sul prezzo di vendita, in più d'uno abbiamo deciso di proporre all'amministratore di convocare un'assemblea per decidere in merito alla possibilità di affittarlo.
Locali di portineria. Negata la restituzione se già esiste un vincolo di destinazione
In questo modo, siamo certi, non rimanendo vuoto, si potrà ricavarne una piccola rendita utile per coprire le spese condominiali (o comunque una loro parte) ed evitare anche che "si rovini" stando chiuso.
Che cosa dobbiamo fare per arrivare a questo risultato?
Questa la domanda che ci giunge da un nostro lettore e dalla quale prendiamo spunto per affrontare alcune vicende inerenti il contratto di locazione della casa del portiere.
Poteri dell'assemblea e dell'amministratore
Innanzitutto va detto che la decisione di locare l'alloggio del portiere dev'essere assunta dall'assemblea condominiale; le maggioranze necessarie non sono quelle previste per le innovazioni (cfr. Cass. 21 ottobre 1998 n. 10446) ma quelle ordinarie previste per le deliberazioni concernenti il miglior uso e rendimento delle cose comuni.
Solamente per i casi di locazione di durata superiore a nove anni è necessario il consenso di tutti i condomini (cfr. art. 1108 c.c.).
La decisione sulla locazione può essere assunta in due modi:
a) deliberazione di locare a seguito di specifica richiesta giunta in tal senso (es. Tizio chiede all'amministratore di poter prendere il locazione l'unità immobiliare del portiere);
b) deliberazione di mettere sul mercato locatizio l'immobile.
In tale ultimo caso è sempre bene che sia fissato un prezzo minimo, nonché la durata del contratto; ciò per far si che la discrezionalità d'azione dell'amministratore sia comunque esercitata entro ben precisi margini.
Esempio: è bene specificare se s'intende rivolgersi ad un'agenzia immobiliare oppure no, se si dovrà rivolgere a qualcuno per la redazione del contratto o se, invece, dovrà utilizzare un modello prestampato, ecc.
Deliberata la locazione, spetta all'amministratore compiere tutti quegli atti necessari a porla in essere: si tratta di una semplice esecuzione di delibera ai sensi dell'art. 1130 n. 1c.c.
In questi casi egli avrà potere di firma del contratto, di riscossione dei canoni ed in generale di compimento di tutti quelle attività che solitamente sono poste in capo al locatore (cfr. artt. 1575 e ss. c.c.).
Se l'amministratore non ha richiesto uno specifico compenso per questa attività, per l'esecuzione degli adempimenti richiestigli in relazione ad essa non può richiedere alcun ulteriore compenso rispetto a quello indicato al momento dell'assunzione dell'incarico (cfr. art. 1129, quattordicesimo comma, c.c.).
Contratto prescelto e adempimenti connessi
Un'unità immobiliare destinata ad uso abitativo può essere locata in vari modi;
a) per periodi inferiori a trenta giorni senza particolari formalità (leggasi contratto scritto ma nessun obbligo di registrazione, cfr. d.p.r. n. 131/86);
b) per periodi transitori (minimo un mese massimo diciotto mesi) se sussistono ragioni tali (es. distaccamento del lavoratore dalla sede originaria e simili) da giustificare il ricorso a questa tipologia contrattuale;
c)utilizzando il contratto così detto 3+2 (a canone concordato);
d)facendo ricorso al contratto 4+4 anche detto contratto a canone libero.
Le norme cui fare riferimento per la regolamentazione connessa alle specifiche tipoligie contrattuali succitate sono le seguenti:
- codice civile;
- legge n. 392/78;
- legge n. 431/98
- d.m. 30 dicembre 2002.
Salvo il caso dei contratti di durata inferiore a trenta giorni, per tutte le altre tipologie contrattuali ricorre l'obbligo di registrazione del contratto di locazione.
Alloggio del portiere e spese condominiali
In che misura il conduttore dell'alloggio del portiere deve partecipare alle spese condominiali?
Non è semplice dare una risposta univoca alla domanda: molto dipende dall'appartenenza dell'alloggio.
Se si tratta di bene comune, evidentemente censito in catasto come unità immobiliare di proprietà dei condomini, sarà difficile poter dire che il conduttore parteciperà alle spese in ragione dei millesimi di riferimento, sempre nel rispetto di quanto stabilito dall'art. 9 legge n. 392/78 (la norma che individua le spese a carico del conduttore).
A meno che svanito il vincolo di destinazione ad alloggio del portiere non lo si voglia considerare un bene in comunione tra tutti e quindi inserirlo nelle tabelle millesimali, la misura della partecipazione alle spese dovrà essere individuata al momento della stipula del contratto.
