Quando in un condominio è presente un appartamento destinato ad abitazione del custode, occorre tenere conto delle scadenze fiscali (giugno e dicembre) inerenti il pagamento delle imposte che attengono alla proprietà.
L'IMU è la cosiddetta imposta municipale unica, tassa che ha sostituito l'ICI, al cui onere di pagamento è tenuto colui che possiede un immobile, fatta salva, ovvero esclusa, la abitazione principale non qualificabile come bene di lusso.
Parti comuni dell'edificio
La Riforma del condominio (legge n.220/2012), ha confermato, nella enunciazione dell'art. 1117, comma I, n.2), quale parte di proprietà comune a tutti i soggetti aventi titolo, ovvero proprietari delle singole unità, la portineria, incluso l'alloggio del portiere.
IMU 2020 versamento prima rata, per quali immobili si paga?
In proposito, è utile precisare che la casa del portiere costituisce un bene comune, al quale è attribuito un autonomo accatastamento, in cui, per quanto interessa, rileva la rendita indicata ai fini del calcolo della imposta secondo le aliquote stabilite dal Comune ove è ubicato.
Parimenti, è opportuno far presente come l'unità del portiere non possa essere classificata e/o inquadrata quale abitazione principale per cui è certa la sua soggezione all'IMU.
Ulteriormente, non è sostenibile un rapporto di pertinenzialità con l'abitazione di ogni singolo condomino in ragione della proprietà comune e non individuale del bene.
Detta situazione, stante la imposizione fiscale prevista, determina, per l'effetto, la necessità di procedere al calcolo della stessa ed al conseguente versamento.
IMU casa custode e amministratore
A chi spetta tale incombenza all'interno di un condominio?
Ritenuto che trattasi di una attività di natura fiscale che attiene ad un bene comune, in rispondenza dell'art. 1130, comma I, n.5, Cod. Civ., appare confacente affermare che rientri nell'obbligo ivi previsto in capo all'amministratore di condominio di «eseguire gli adempimenti fiscali».
A chi spetta pagare l'imposta sui rifiuti sulle aree comuni o scoperte?
Se al momento della istituzione della imposta la soluzione sopra esposta era meramente interpretativa, in aderenza al dettato normativo richiamato, la legge n. 68/2014 ha espressamente specificato, mediante l'introduzione del comma 728 bis nella legge di stabilità (n.147/2013), che questo compito è compreso nell'incarico assunto dall'amministratore con la propria nomina.
Per compiutezza, è confacente ricordare che detta disposizione è in continuità con la precedente afferente al versamento dell'ICI, con la quale si individuava l'amministratore quale figura autorizzata al pagamento.
Pertanto, l'amministratore dovrà procedere ad effettuare o far effettuare il calcolo della imposta dovuta e provvedere al pagamento nei termini, o meglio alle scadenze indicate.
La configurazione e qualificazione del suddetto onere quale dovere imposto dalla legge e dalla disciplina vigente, in conformità all'incarico ricevuto, comporta una chiara ed evidente responsabilità di quest'ultimo nella gestione condominiale nel caso di una eventuale "dimenticanza" e/o ritardo nel versamento.
A titolo esemplificativo, pensiamo all'ipotesi in cui l'amministratore non rispetti la scadenza: le sanzioni ed interessi dovute graverebbero certamente sul medesimo, fino a poter assurgere a giusto motivo per la revoca qualora non vi provveda con regolarità, di tal guisa creando un indubbio danno al condominio.
Imu sulle parti condominiali comuni: il versamento spetta all'amministratore di condominio
Riparto IMU casa custode tra i condomini
Tanto premesso, necessario a comprendere il presupposto impositivo ed il soggetto che deve occuparsi della presentazione della dichiarazione IMU ed eseguire il versamento che, per i beni comuni del condominio è l'amministratore, si rende doveroso illustrare come tale somma debba essere ripartita.
Ritenuto pacifico l'obbligo dell'amministratore in merito al pagamento dell'imposta, questo dovrà essere eseguito mediante modello F24 direttamente con addebito sul conto corrente condominiale, di modo che l'operazione risulti contabilizzata con trasparenza e documentata, anche in relazione alla puntualità dei termini con cui la stessa deve avvenire.
Posto ciò, non possiamo certamente ignorare che l'amministratore abbia un ulteriore compito, che consiste nel suddividere la spesa sostenuta tra i condomini.
Quale criterio adottare, nel caso? Un riparto in base all'uso del servizio o secondo le tabelle millesimali?
La questione è stata portata all'attenzione del Tribunale di Roma (sentenza n. 556/2018), avanti al quale era stata promossa opposizione alla delibera di approvazione del bilancio consuntivo e preventivo, ove l'imposta era stata imputata ai singoli condomini, quale voce di spesa, secondo la tabella inerente l'uso dei servizi comuni.
Ad avviso del Tribunale, una ripartizione adottata sul criterio dell'uso non poteva essere condivisa in quanto, come indicato all'art. 1117 Cod. Civ., l'appartamento destinato ad abitazione del portiere è un bene immobile di proprietà comune a cui è attribuita una autonoma rendita catastale.
Per tale ragione, è erroneo e fuorviante applicare la tabella afferente al servizio di portineria in quanto la spesa è strettamente correlata alla unità immobiliare, quale proprietà, nel contesto in esame, comune.
In ragione di tale argomentazione, la spesa deve essere imputata tenendo conto dei rispettivi millesimi di proprietà di ciascun condomino considerato che detta tassa, come un tempo per l'ICI, "è dovuta dal proprietario in ragione della quota di proprietà, e dunque - salvo diversa specifica disposizione del regolamento condominiale - deve essere corrisposta in ragione dei millesimi di proprietà (tabella generale) e non della misura di ripartizione dei costi del servizio".
La facciata è una componente essenziale del fabbricato
