Il codice civile disciplina l’usufrutto soprattutto con riferimento ai rapporti interni (tra nudo proprietario e usufruttuario). In tal senso è pacifico che, in materia di spese per la manutenzione della cosa concessa in godimento, le spese straordinarie debbano essere poste in capo al nudo proprietario e quelle ordinarie all’usufruttuario.
La riprova di queste affermazioni: gli artt. 1004 e 1005 c.c. che, per completezza riportiamo qui di seguito:
Art. 1004 (Spese a carico dell’usufruttuario)
Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell’usufruttuario.
Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.
Art. 1005 (Riparazioni straordinarie)
Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario. Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.
L'usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie.
Meno particolareggiato, seppur non del tutto mancante, è il quadro normativo riguardanti i rapporti nudo proprietario-usufruttuario-condominio. Al riguardo è utile ricordare il terzo e quarto comma dell’art. 67 disp. att. c.c. a mente dei quali:
“
[…] L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio il diritto di voto spetta invece al proprietario”.
Che cosa dire delle spese condominiali? Chi deve considerarsi obbligato nei confronti del condominio: il nudo proprietario o l’usufruttuario?
E’ costante in giurisprudenza quell’orientamento secondo cui " quando la porzione di immobile facente parte di un condominio è oggetto del diritto di usufrutto, l'atto dal quale tale situazione deriva, se debitamente trascritto, è opponibile erga omnes e quindi anche al condominio, il quale è tenuto ad osservare le norme dettate dagli artt. 1004 e 1005 cod. civ., in ordine alla ripartizione delle spese fra nudo proprietario e usufruttuario, tenuto conto che - in relazione al pagamento degli oneri condominiali che costituiscono un'obbligazione propter rem, quindi tipica - la qualità di debitore dipende dalla titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla cosa; pertanto, poichè anche le spese dovute dall'usufruttuario si configurano come obbligazioni propter rem, non è consentito all'assemblea interferire sulla imputazione e sulla ripartizione dei contributi stabiliti dalla legge in ragione della loro natura, non rientrando nei suoi poteri introdurre deroghe che verrebbero a incidere su diritti individuali" (Cass. 28 agosto 2008 n. 21774).
Di recente, sulla stessa lunghezza d’onda s’è espressa nuovamente la Suprema Corte di Cassazione affermando che “ in tema di ripartizione degli oneri condominiali tra nudo proprietario ed usufruttuario, in applicazione degli artt. 1004 e 1005 c.c., il nudo proprietario non è tenuto, neanche in via sussidiaria o solidale al pagamento delle spese condominiali, nè può essere stabilita dall'assemblea una diversa modalità di imputazione degli oneri stessi in deroga alla legge” (Cass. 14 dicembre 2011 n. 26831).
