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Spese tra usufruttuario e proprietario, titolari di autonome obbligazioni nei confronti del condominio

Usufruttuario e proprietario chi paga le spese condominiali?

 

Chi paga le spese condominiali tra proprietario e usufruttuario? Le norme specificamente dettate per il condominio negli edifici non dicono nulla in merito. L’art. 67 disp. att. c.c. si limita a chiarire chi tra queste due persone debba partecipare all’assemblea in relazione a quelli che sono i punti all’ordine del giorno.
 
Per comprendere come comportarsi in materia di imputazione delle spese condominiali l’amministratore, come i diretti interessati, deve guardare alle norme specificamente dettate in materia d’usufrutto ed in particolare agli artt. 1004 e 1005 c.c.
 
Recitano queste norme:
 
Art. 1004 (Spese a carico dell'usufruttuario)
 
Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario.
 
Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.

 
Art. 1005 (Riparazioni straordinarie)
 
Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario.
 
Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.
 
L'usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie.

 
Si badi: secondo la Cassazione, almeno secondo il suo più recente orientamento, queste regole non hanno valenza solamente nell’ambito dei rapporti tra proprietario e usufruttario ma anche nell’ambito esterno, vale a dire, ad esempio, per le spese condominiali.
 
La Corte regolatrice, negli ultimi anni, è costante nell’affermare che “ in tema di ripartizione degli oneri condominiali tra nudo proprietario ed usufruttuario, questa Corte, contrastando sia la tesi per la quale le spese condominali dovessero gravare unicamente sul nudo proprietario, con diritto di questi di rivalersi, con l'azione di regresso, sull'usufruttuario, sia la tesi della solidarietà del debito del nudo proprietario dell'usufruttuario, ha da tempo affermato che, in applicazione degli artt. 1004 e 1005 cod. civ., il nudo proprietario non è tenuto, neanche in via sussidiaria o solidale al pagamento delle spese condominiali, nè può essere stabilita dall'assemblea una diversa modalità di imputazione degli oneri stessi in deroga alla legge; si è infatti osservato che il pagamento degli oneri condominiali costituisce una obbligazione propter rem, quindi tipica, per cui la qualità di debitore dipende da quella di proprietario o di titolare di altro diritto reale sulla cosa e che le norme relative alla ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario sono opponibili al condominio , il quale, anzi, è tenuto ad osservarle anche in sede di approvazione dei bilanci, distinguendo le spese a carico del proprietario da quelle a carico dell'usufruttuario (Cass. 27/10/2006 n. 23291; Cass. 28/7/8/2008 n. 21774)” (Cass. 16 febbraio 2012 n. 2236).
 
In sostanza, per quanto di sua spettanza, “ l'usufruttuario è direttamente tenuto, nei confronti del condominio, al pagamento delle spese condominiali di amministrazione e manutenzione ordinaria, mentre non vi è tenuto il nudo proprietario, neppure in via sussidiaria o solidale” (Cass. 16 febbraio 2012 n. 2236).
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