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Cedolare secca sui canoni di locazione anche se il conduttore è una società
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Cedolare secca sui canoni di locazione anche se il conduttore è una società

Cedolare secca valida anche se il conduttore è una società

Avv. Leonarda Colucci  

Cedolare secca sui canoni di locazione anche se il conduttore è una società

La Commissione tributaria provinciale di Milano ha stabilito che l'amministrazione fiscale non può chiedere al contribuente (locatore e proprietario), per la tassazione dei canoni derivanti da un contratto di locazione per i quali ha optato per la cedolare secca, il versamento dell'imposta di registro perché il conduttore è una società.

In pratica l'elemento che rileva per l'applicazione della cedolare secca è il requisito previsto dalla legge secondo cui il locatore, proprietario dell'immobile o titolare di un diritto di godimento, deve essere una persona fisica che non esercita attività imprenditoriale.

In merito alla cosiddetta cedolare secca, imposta applicabile ai canoni di locazione, è bene precisare che la stessa è disciplinata dall'art.3 del Decreto legislativo n. 23/2011 che così dispone

"…il canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all'abitazione, può essere assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad un'imposta, operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell'imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione…".

Muovendo da tale presupposto la sentenza ha stabilito che se il locatore è una persona fisica può optare per la cedolare secca per la tassazione dei canoni di locazione, e non ha alcuna rilevanza il fatto che il conduttore sia una società.

Il fatto.

La proprietaria di un immobile concesso in locazione, dopo aver ricevuto un avviso di liquidazione da parte dell'Agenzia delle Entrate per l'omesso versamento dell'imposta di registro sul contratto di locazione, impugna tale avviso dinanzi alla Commissione tributaria provinciale di Milano rilevando che il mancato versamento dell'imposta di registro era addebitabile al fatto di aver optato per il regime della cedolare secca.

A sostegno di tale assunto la ricorrente ha depositato copia della dichiarazione dei redditi per l'anno oggetto di verifica dalla quale si evince l'esercizio dell'opzione della cedolare secca, nonché copia di richiesta di esercizio di autotutela con la quale faceva presente alla direzione provinciale dell'Agenzia delle Entrate di aver optato per tale regime e che pertanto non era obbligata a versare l'imposta di registro.

(Per una dettagliata ricostruzione dei criteri per l'applicazione della cedolare secca vedasi: Quando conviene la cedolare secca sugli affitti)

L'Agenzia delle Entrate riportandosi ad una propria circolare n. 26/2011 ha precisato che, nel contratto di locazione per il quale la ricorrente è locatrice il conduttore risulta essere la società alfa, e pertanto la prima non ha diritto di optare per il regime facoltativo d'imposizione (cedolare secca) che, ribadisce, è riservata solo alle persone fisiche che non agiscano nell'esercizio dell'attività di impresa.

La ricorrente (proprietaria dell'immobile e locatrice nel contratto di locazione oggetto di tassazione), a sostengo delle sue ragioni ha puntualizzato, invece, che nel caso di specie nel contratto di locazione:

- Il locatore è una persona fisica che non agisce in regime d'impresa o di libera professione;

- Che l'oggetto del contratto di locazione è un'unità immobiliare abitativa destinata ad uso abitativo, ed anche se il conduttore è rappresentato da una società il contratto è ad uso abitativo, dimostrando quindi di essere in possesso dei requisiti previsti dalla legge che, di fatto, non preclude al locatore la possibilità avvalersi della cedolare secca quando il conduttore è una società.

=> Contratto di affitto non registrato e cedolare secca. Le recenti modifiche legislative

La Commissione tributaria ha accolto il ricorso della locatrice proprietaria dell'immobile ritenendo che, in quanto persona fisica, titolare del diritto di proprietà sull'immobile concesso in locazione aveva legittimamente optato per il sistema della cedolare secca per la tassazione dei canoni derivanti da tale contratto di locazione.

A tal riguardo, rileva la sentenza, la Direzione provinciale dell'Agenzia delle Entrate non poteva negare, in sede di esercizio di autotutela della contribuente, l'accoglimento delle richieste di quest'ultima sulla base di un semplice documento di prassi adottato dall'ufficio stesso che esprime esclusivamente un parere non vincolante tanto per il contribuente, quanto per gli stessi uffici.

=> Registrazione contratti di locazione: come e quando esercitare l'opzione per la cedolare secca

Tale circolare, infatti, ha cercato di interpretare il sesto comma dell'art. 3 del D.lgs.23/2011 contenente "Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale" che nega la possibilità di avvalersi della cedolare secca nelle locazioni ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di un' attività di impresa, ritenendo che l'accesso a tale imposta da applicare ai canoni di locazione debba essere negata al locatore nel momento in cui il conduttore dell'immobile sia una società.

La Commissione tributaria, invece, ha osservato che non può essere accolta tale eccezione ricorrendo ad un'interpretazione distorta della legge che, come già detto, richiede espressamente che può usufruire della cedolare secca il locatore persona fisica titolare di un diritto di proprietà o di godimento sull'immobile concesso in locazione, non disponendo alcunché in merito al conduttore.

=> contratto di affitto non registrato e cedolare secca

=> Aumento canone di locazione in caso di cedolare secca: come fare?

Scarica Commissione Tributaria Provinciale di Milano, XXV° sez., 17.4.2015, n. 3529

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