Che cosa deve fare chi vuole ampliare la propria abitazione mediante una sopraelevazione? Semplice, oltre a munirsi dei necessari titoli abilitativi (leggasi permesso di costruire), deve progettare e realizzare l'opera rispettando le distanze nelle costruzioni previste al momento della sua effettuazione.
Motivo? L'ampliamento dell'abitazione mediante sopraelevazione è considerato una nuova costruzione e rispetto ad essa si applicano le regole vigenti al momento della sua edificazione, non trovando applicazione il principio di prevenzione.
Così ha stablito, meglio ribadito, la Cassazione nella sentenza n. 18889, depositata in cancelleria l'8 settembre 2014.
Un esempio – che nella sostanza riprende i fatti oggetto della controversia – aiuterà a comprendere meglio la portata di questo principio: esistono due edifici, Alfa e Beta, confinanti e di pari altezza.
Si supponga che Tizio sia proprietario del lastrico solare del condominio Alfa e che decida l'ampliamento dell'abitazione di sua proprietà allineando la sagoma della sopraelevazione a quella dell'edificio sottostante, del quale risulterà un prolungamento in altezza; i condomini dell'edificio Beta avvedutisi del fatto non ci starebbero e gli farebbero causa.
La causa finirebbe come ha deciso la Cassazione nella sentenza n. 18889. Vediamo nel dettaglio perché.
Per farlo è utile riprendere il concetto di nuova costruzione. Secondo la Suprema Corte “deve considerarsi costruzione qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso a un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, e ciò indipendentemente dal livello di posa e di elevazione dell'opera, dai caratteri del suo sviluppo volumetrico esterno, dall'uniformità o continuità della massa, dal materiale impiegato per la sua realizzazione e dalla sua funzione o destinazione.[...]" (Cass. 28 settembre 2007 n. 20574).
La sopraelevazione, sebbene rappresenti il prolungamento verticale di un edificio già esistente, possiede tutte le caratteristiche della nuova costruzione e dev'essere considerata tale.
In particolare, si legge nella sentenza n. 18889, dev'essere considerata nuova costruzione perché determina un incremento della volumetria del fabbricato; insomma sebbene non vi fossero dubbi in merito la Cassazione ha ritenuto, nei fatti, di specificare l'ampliamento dell'abitazione dev'essere considerato una nuova costruzione.
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In questo contesto giuridico e fattuale, chiosano gli ermellini, “la sopraelevazione di un edificio preesistente, determinando la modifica della volumetria del fabbricato con aumento della sagoma di ingombro, costituisce nuova costruzione, soggetta alla disciplina sulle distanze legali in vigore al momento della sua effettuazione; ne consegue che, qualora tale normativa sia diversa da quella prevista per la costruzione originaria, il preveniente non potrà sopraelevare in allineamento con l'originaria costruzione, non trovando applicazione il criterio della prevenzione, che - nel caso di costruzione sul confine - impone a colui che edifica per primo di costruire in corrispondenza della stessa linea di confine su cui ha innalzato il piano inferiore oppure a distanza non inferiore a quella legale, in modo da non costringere il prevenuto ad elevare a sua volta un immobile a linea spezzata (cfr. Cass. 12.1.2005, n. 400; cfr. altresì Cass. 3.1.2011, n. 74” (Cass. 8 settembre 2014 n. 18889).
Questa decisione, è bene metterlo in evidenza, dev'essere comunque coordinata con quanto previsto dalla legislazione così detta del piano casa in relazione agli ampliamenti delle unità immobiliari già esistenti
