Il disavanzo tra somme spese e quelle incamerate dal condominio non implica automaticamente che tali somme siano state "coperte" dall'amministratore con denaro proprio.
Va accolta la richiesta di restituzione delle somme anticipate dall'ex amministratore, se la pretesa creditoria è documentata nel conto economico e nello stato patrimoniale ed è stata oggetto di specifica approvazione da parte dell'assemblea dei condomini. È quanto emerge dalla sentenza del Tribunale di Roma n. 350 dell'11 gennaio 2017.
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Il giudice ha condannato il Condominio al pagamento delle somme anticipate dall'amministratore uscente nel corso della sua gestione, atteso che, nella fattispecie, l'assemblea aveva approvato, in maniera specifica ed inequivoca, l'esposizione debitoria nei confronti dell'ex amministratore.
La decisione del Tribunale applica il principio di diritto più volte affermato dalla Cassazione: "L'approvazione del rendiconto ha valore di riconoscimento di debito in relazione alle sole poste passive specificamente indicate.
Pertanto, l'approvazione di un rendiconto di cassa che presenti un disavanzo tra uscite ed entrate non implica che, per via deduttiva, possa ritenersi riconosciuto il fatto che la differenza sia stata versata dall'amministratore utilizzando denaro proprio, ovvero che questi sia comunque creditore del condominio per l'importo corrispondente, atteso che la ricognizione di debito, sebbene possa essere manifestate anche in forma non espressa, richiede pur sempre un atto di volizione su di un oggetto specificamente sottoposto all'esame dell'organo collettivo, chiamato a pronunciarsi su di esso".
In altri termini, la presenza nel rendiconto di un disavanzo tra somme spese e quelle incamerate dal condominio non implica automaticamente che tali somme siano state "coperte" dall'amministratore con denaro proprio. Per il riconoscimento del debito occorre sempre un atto di volizione dell'assemblea, chiamata a pronunciarsi specificamente sul punto.
Nel caso di specie, la specificità di quanto deliberato e la reale volontà assembleare emerge, tra l'altro, dalla lettura del verbale, da cui risulta che l'assemblea aveva deliberato la rateizzazione in 24 mesi della somma riconosciuta a credito a favore dell'ex amministratore.
Quando l'amministratore anticipa i soldi prima dell'approvazione del preventivo
Il fatto - L'ex amministratore chiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti del condominio, per il pagamento di circa 54000 euro a titolo di rimborso di anticipazioni di cassa effettuate nel corso della sua gestione.
A sostegno, allegava i verbali delle delibere con cui l'assemblea aveva approvato rendiconto e conto consultivo da cui risulta il disavanzo di cassa; delibere che non erano mai state impugnate.
In sede di opposizione dal decreto ingiuntivo, il Tribunale, applicando i principi anzidetti, ha ritenuto provato il credito dell'amministratore, pur riducendo la cifra che il Condominio dovrà restituire in circa 24000 euro.
Le "anticipazioni" di cui l'amministratore può chiedere il rimborso devono necessariamente sostanziarsi in esborsi che lo stesso amministratore dovrebbe aver sostenuto con il proprio patrimonio in ragione della carenza di fondi reperiti dai condomini.
La vincolatività, per il condominio, di detti esborsi consegue alla loro iscrizione nel conto preventivo regolarmente approvato ovvero alla loro eventuale approvazione in via di ratifica.
In ogni caso, la pretesa avente ad oggetto il rimborso per anticipi postula che le relative uscite siano comunque validamente riferibili alla legittima gestione dell'ente condominiale medesimo, per effetto ed in conseguenza di una corrispondente attività deliberativa assembleare.
In difetto, è onere dell'amministratore interessato allegare e provare che tali spese concernano voci legittimamente contestabili, ossia che siano state previamente deliberate o siano inerenti all'ordinario governo dell'ente (e che non sono state coperte per il mancato versamento, da parte dei condomini, delle quote di relativa spettanza), ovvero che ricorressero i presupposti, ex art. 1135 c.c., ultimo comma, per una loro approvazione postuma.
Tal prova non può certo essere fondata sul verbale redatto in occasione del passaggio di consegne tra vecchio e nuovo amministratore, che non ha alcuna valenza confessoria.
Occorre invece che il disavanzo tra le somme spese e quelle incamerate dal condominio per effetto dei versamenti eseguiti dai condomini o per altra causa risulti dal rendiconto. Dal rendiconto occorre anche che risulti che la differenza risultante dal disavanzo sia stata versata dall'amministratore utilizzando denaro proprio ovvero che questi sia comunque creditore del condominio per l'importo corrispondente.
Tale risultanza del rendiconto, affinché possa assumere la valenza di una ricognizione di debito a favore dell'amministratore, deve essere oggetto di specifica approvazione da parte dell'assemblea condominiale.
Più in generale, "nei rendiconti l'approvazione di singole partite deve essere specifica, cioè formare oggetto di espresso esame e di altrettanto manifesta dichiarazione di volontà da parte dell'assemblea di fare proprie le risultanze del rendiconto".
Se l'amministratore non dimostra di aver anticipato i soldi, se li scorda!
