Quali sono i poteri di rappresentanza dell'amministratore rispetto alla gestione delle cose comuni?
Detta in modo ancor più diretto: quali sono i poteri di firma dei contratti da parte dell'amministratore e quindi gli effetti per il condominio?
Una sentenza resa dalla Suprema Corte di Cassazione, la n. 9328, depositata in cancelleria l'8 maggio 2015 ci aiuta a rispondere al quesito.
Partiamo dal dato certo: l'amministratore è un mandatario dei condòmini, ossia egli ha diritto e potere di compiere atti giuridicamente vincolanti per la compagine.
Tali atti devono uniformarsi a quanto stabilito dalla legge e/o dal regolamento e dalle assemblee condominiali.
Esempio: Tizio, proprietario di un'unità immobiliare nel condominio Alfa, non paga le quote dovute. Caio, amministratore della compagine, può (ed in determinati casi deve, cfr. art. 1129 c.c.) agire in via giudiziale – senza necessità di autorizzazione assembleare – per recuperare il credito.
Lo stesso dicasi per le spese deliberate a preventivo. Si pensi all'assemblea che delibera la spesa di pulizia del giardino condominiale, stanziando una somma di € 1.000,00. L'amministratore, nel limite di quella spesa e con carattere una tantum, potrà contattare un'impresa a sua scelta (in assenza di specifiche indicazioni assembleari) per affidargli il compito di manutenzione del verde condominiale.
D'altra parte ai sensi dell'art. 1130 n. 3 c.c. l'amministratore deve provvedere ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria.
Diverso il caso dei contratti pluriennali. Si pensi all'assicurazione: rispetto a questo contratto la Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare che lo stesso può essere concluso dall'amministratore solamente se ciò è stato espressamente disposto dall'assemblea (cfr. Cass. 3 aprile 2007 n. 8233).
Perchè l'amministratore vuole che siano i condomini a pagargli la polizza?
Lo stesso dicasi per i contratti pluriennali per la prestazione di servizi a carattere periodico (si pensi all'energia elettrica o al gas). È opinione dominante quella che ritiene l'amministratore legittimato a sottoscrivere accordi solamente dietro espresso incarico assembleare.
Che cosa accade se l'amministratore ha stipulato un contratto senza tale preventiva autorizzazione? Nel caso di contestazione sulla loro esecuzione, il condominio può disconoscerne la validità perché concluso senza un effettivo potere di rappresentanza? Molto, dice la Cassazione, dipende dalle modalità di conclusione dell'accordo.
Si legge nella sentenza n. 9328 che “in tema di rappresentanza, possono essere invocati i principi dell'apparenza del diritto e dell'affidamento incolpevole allorché non solo vi sia la buona fede del terzo che ha stipulato con il falso rappresentante, ma ricorra anche un comportamento colposo del rappresentato, tale da ingenerare nello stesso terzo la ragionevole convinzione che il potere di rappresentanza sia stato effettivamente e validamente conferito al rappresentante apparente (Cass., 9 marzo 2012, n. 3787).
Va in tal senso precisato che il terzo contraente ha soltanto la facoltà, e non anche l'obbligo, di controllare, a mente dell'art. 1393 c.c., se colui che si qualifichi rappresentante sia in realtà tale, sicché non basta il semplice comportamento omissivo del medesimo terzo per costituirlo in colpa nel caso di abuso della procura (o di mancanza della stessa), occorrendo, per converso, ai fini dell'affermazione che egli abbia agito senza la dovuta diligenza, il concorso di altri elementi (Cass., 13 agosto 2004, n. 15743)” (così Cass. 8 maggio 2015 n. 9328).
In questo contesto, dicono da piazza Cavour, il rappresentante di un ente che agisce firmando anche con il timbro del suo rappresentato consente al terzo di poter invocare l'apparenza del diritto in base alla quale può invocarsi la formale conclusione del contratto tra rappresentato (condominio) e terzo.
Si tratta di una valutazione che dev'essere svolta dal giudice adito e che comunque non manda esente da responsabilità il mandatario, quanto meno nei rapporti interni con il proprio mandante.
La sentenza n. 9328 non è stata resa in ambito condominiale e ad avviso di chi scrive va, come si suole dire, maneggiata con cura. La conclusione del contratto da parte del mandatario senza rappresentanza, infatti, può sempre portare alla richiesta di annullamento di quel contratto e comunque alla richiesta di risarcimento del danno da parte del condominio verso l'amministratore, rispetto a tutti quegli accordi ritenuti non convenienti. Resta, comunque, possibile la ratifica dell'accordo siglato.
Assegni a vuoto, cosa rischia l'amministratore
