Si è lungamente dibattuto sulla natura solidale o parziaria delle obbligazioni condominiali nel rapporto con i fornitori del condominio.
Per usare un modo dire le obbligazioni parziarie sono quelle in cui ognuno “paga per sé”; in sostanza, quindi, in questo caso ad ogni condomino può essere chiesto solamente il versamento di quanto dovuto in relazione alla sua quota millesimale.
Nelle obbligazioni solidali, invece, “ più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione, in modo che ciascuno può essere costretto all'adempimento per la totalità e l'adempimento da parte di uno libera gli altri” (art. 1292 c.c.).
Nel primo caso, dunque, una volta che il condomino ha saldato il proprio debito nulla più potrà essergli richiesto.
Nel caso di obbligazioni solidali, invece, indipendentemente dal fatto che il condomino sia adempiente, il fornitore potrà agire contro uno qualunque dei comproprietari per soddisfare l’intero credito residuo, restando all’esecutato solamente il diritto di rivalsa verso gli altri condomini in ragione della loro quota.
La Corte di Cassazione, con l’arcinota sentenza delle Sezioni Unite n. 9148/08, si è orientata per la natura parziaria delle obbligazioni condominiali. La ratio di tale presa di posizione sta nel fatto che “ la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge e che l'art. 1123 cit., interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui si inserisce, non distingue il profilo esterno e quello interno; rilevato, infine, che - in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio, la cui organizzazione non incide sulla titolarità individuale dei diritti, delle obbligazioni e della relativa responsabilità - l'amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote: tutto ciò premesso, le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio dalla parziarietà.
Ai singoli si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto "interesse del condominio", in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza” (così Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148).
In conseguenza di ciò, si è subito detto che l’azione di recupero del credito portata avanti da fornitore poteva avere come soggetti passibili di azione esecutiva solamente i condomini inadempienti in ragione della loro quota millesimale.
In pratica, nel caso d’azione esecutiva, sarà necessario richiedere tanti pignoramenti quanti sono i condomini inadempienti.
La questione che si è subito posta all’attenzione degli addetti ai lavori e la seguente: se l’azione dovrà essere rivolta verso i condomini morosi, per fare ciò l’amministratore dovrà comunicare al fornitore il loro nome e la loro quota millesimale.
Questa comunicazione potrà ledere la riservatezza dei comproprietari oppure deve considerarsi pienamente legittima? Sul punto si è chiesto il parere chiarificatore del Garante per la protezione dei dati personali (il c.d. Garante per la privacy).
L’Autorità di garanzia ha avuto modo di evidenziare che ” non sono ravvisabili ostacoli alla menzionata comunicazione. Infatti, questa può essere effettuata in assenza del consenso degli interessati per dare esecuzione agli obblighi derivanti da un contratto stipulato dai partecipanti alla compagine condominiale, ancorché di regola per il tramite dell’amministratore (art. 24, comma 1, lett. b), del Codice), ed eventualmente per far valere o difendere un diritto in sede giudiziaria (art. 24, comma 1, lett. f), del Codice).
Le informazioni comunicate devono essere comunque pertinenti e non eccedenti (tali possono ritenersi quelle che consentono di identificare i condòmini obbligati al pagamento di corrispettivi dei contratti, le rispettive quote millesimali ed eventuali ulteriori informazioni necessarie a determinare le somme individualmente dovute) (cfr. relazione generale per il 2008 del Garante per la protezione dei dati personali).
Riepilogando: nel caso di azione esecutiva intrapresa dal fornitore del condominio, a causa del mancato pagamento degli oneri condominiali, è legittimo il comportamento dell’amministratore che fornisca, al creditore procedente, i dati utili al corretto esperimento della suddetta azione.
