Bilanciare la tutela della proprietà privata con l'esigenza di garantire l'incolumità generale del Condominio indennizzando il singolo condòmino danneggiato. È il c.d. "principio di giustizia compensativa", in forza del quale "l'onere necessario alla produzione di un'utilità collettiva nell'interesse di tutti i condomini deve essere proporzionalmente distribuito tra tutti i condomini e non deve finire per gravare esclusivamente sul singolo, la cui proprietà privata sia risultata menomata a seguito e per effetto della realizzazione delle opere dirette a consolidare l'edificio condominiale pericolante".
Proprio a tale principio si rifà la recente sentenza della Corte di Cassazione n. 25292 del 16 dicembre 2015, con la quale il Condominio è stato condannato a risarcire il condòmino che, a seguito di lavori di consolidamento del solaio imposti dal Comune con ordinanza, aveva subito la riduzione della superficie e della cubatura dell'autorimessa di sua proprietà a causa dell'applicazione di plinti e travature anti-crollo.
Secondo gli Ermellini, infatti, deve essere posta a carico del Condominio un'obbligazione di indennizzo se, come nel caso di specie, dai lavori di consolidamento dell'edificio, resisi necessari a tutela dell'incolumità pubblica, siano derivati dei pregiudizi che sacrificano la proprietà esclusiva.
E la ragione va ricercata nelle disposizioni della Costituzione e della CEDU che tutelano la proprietà privata: l'utilità collettiva conseguita non può essere conseguita con il sacrificio del diritto dominicale di un solo condòmino. Occorre bilanciare gli interessi in gioco e compensare il sacrificio imposto al singolo per conseguire l'utilità collettiva.
Il caso - Il fabbricato presenta lesioni fessurative che rischiano di provocare il cedimento del solaio e il Condominio, su ordine del Comune, esegue dei lavori urgenti che comportano l'applicazione di plinti e travature all'interno di un'autorimessa privata.
Allora, il proprietario del box cita in giudizio il Condominio chiedendo di essere risarcito, in quanto le travi hanno ridotto la fruibilità della sua autorimessa, causando la perdita di superficie, di altezza e di luce libera tra i pilastri, oltre ai danni alla pavimentazione in gres.
La Corte d'appello aveva accolto la domanda, ritenendo sussistente una obbligazione di indennizzo a favore del singolo condomino per il sacrificio imposto alla sua proprietà esclusiva nell'interesse comune del consolidamento della struttura del fabbricato condominiale.
Si tratta di un'ipotesi di responsabilità da fatto lecito dannoso, fondata sul principio del contemperamento di esigenze tutte tutelate dall'ordinamento: l'interesse della pubblica incolumità (perseguito dalla P.A. attraverso l'ordinanza di esecuzione di lavori di consolidamento del fabbricato) e le ragioni della proprietà privata.
I giudici di Palazzo Cavour hanno confermato la sentenza sottolineando che in una situazione di coesistenza di due diritti - quello del condominio ad eseguire le opere, imposte dalla pubblica amministrazione, di consolidamento delle strutture portanti della proprietà comune, da una parte, e quello del singolo condominio a non vedersi menomato nel godimento del proprio diritto di proprietà esclusiva sulla unità immobiliare posta nello stesso edificio condominiale, dall'altra - l'obbligo di indennizzare il condòmino danneggiato dall'esecuzione dell'opera costituisce la soluzione adottata dall'ordinamento giuridico per contemperare e comporre i due interessi in contrasto, nessuno dei quali interamente sacrificabile all'altro.
In pratica, dalla coesistenza dei due diritti e della necessità di tutelarli entrambi deriva che, ogniqualvolta l'esercizio dell'uno provochi la menomazione dell'altro, al soggetto danneggiato deve essere accordato un compenso equivalente al sacrificio sopportato, al fine di evitare che il peso del pregiudizio gravi interamente sulla sua sfera giuridica.
Tanto si evince dall'art. 42 della Costituzione e dall'art. 1 della CEDU, che tutelano la proprietà privata, nonché nel precetto dell'art. 2041 c.c.,il quale, in termini generali, si oppone agli spostamenti patrimoniali non giustificati.
Numerose sono le norme del codice civile che rappresentano altrettante applicazioni particolari del principio generale anzidetto.
In materia di condominio, ad esempio, una funzione di bilanciamento tra interessi contrapposti si rinviene nell'art. 1127 c.c. il quale - dopo aver previsto che il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio ovvero il proprietario esclusivo del lastrico solare può, a determinate condizioni e salvo che risulti altrimenti dal titolo, elevare nuovi piano o nuove fabbriche - introduce una perequazione del vantaggio lecitamente conseguito a discapito degli altri condòmini, prevedendo che in detta ipotesi debba essere corrisposto a questi ultimi un'indennità.
