Aspetti definitori e caratteristiche strutturali. Con il termine “mansarda” identifichiamo lo spazio sottotetto con caratteristiche tali da consentirne la permanenza prolungata di persone.
Il locale si ricava tramite una particolare disposizione della falda del tetto: una pendenza normale nella parte più alta e centrale (ossia la parte del colmo), una pendenza più inclinata, quasi verticale, nella parte più perimetrale (zona di gronda).
L'apporto aeroilluminante per questi ambienti è garantito dalle finestre poste nel tratto inclinato del tetto (o lucernari), che possono presentarsi anche sottoforma di abbaini (finestre verticali).
La superficie complessiva della mansarda risulta ampia, come gli appartamenti sottostanti, ma la superficie effettivamente calpestabile è notevolmente ridotta, in quanto lo spazio effettivamente fruibile, anche per il regolare camminamento delle persone, si interrompe lì dove le altezze sono piuttosto ridotte (al di sotto di 1,80 m.).
La mansarda può essere la parte superiore di un'abitazione monofamiliare e quindi può contenere solo qualche ambiente aggiuntivo rispetto al resto della casa, oppure costituire un vero e proprio appartamento a sé stante facente parte di un condominio.
In tal caso, deriva di solito dalla trasformazione ad uso abitativo di un sottotetto e quindi il risultato di una ristrutturazione dei locali solitamente adibiti a deposito o vano tecnico.
La trasformazione crea un vero e proprio appartamento dotato di tutti i confort e i servizi necessari, con soluzioni e recupero degli spazi legati proprio alle caratteristiche intrinseche della mansarda stessa.
La ridotta fruibilità degli spazi, infatti, può considerarsi uno degli svantaggi dell'abitare in mansarda; quando si progettano appartamenti in spazi mansardati o come in questo caso nel sottotetto, il principio da tenere assolutamente presente è quello della razionalizzazione e dello sfruttamento intelligente degli spazi.
Solitamente tali superfici sono caratterizzate da un ribassamento della soffittatura inclinata, a seguire la pendenza del tetto, quindi alcune zone restano poco sviluppate in altezza e apparentemente inutilizzabili perché difficilmente calpestabili.
In realtà questi sono proprio quegli spazi che andrebbero sfruttati al meglio: in fase di progettazione possono prevedersi armadi a muro, oppure arredi su misura che facciano da contenitori, per riporre oggetti, vestiti e biancheria, cioè tutte quelle cose che solitamente occupano ogni angolo libero di un appartamento tradizionale.
Nel sottotetto si tratta proprio di angoli, da riempire e da rendere assolutamente funzionali: scaffali, librerie basse che sfruttano l'orizzontalità, armadi bassi e lunghi, cassepanche, armadi a muro provvisti di scaffali o di appendiabiti sono gli arredi che possono trovare spazio in tali aree più basse del normale.
Ma lì dove la falda del tetto inizia ad abbassarsi, vi è un'altra soluzione di reimpiego dello spazio: posizionare un divano o un letto, impiegati solo da seduti o sdraiati, un modo intelligente per sfruttare al meglio gli spazi angusti creati dalla scarsa altezza. (L'uso che il condomino può fare del sottotetto dipende dalla sua proprietà condominiale o individuale)
Un altro svantaggio che potrebbe comportare il vivere in mansarda, è legato al clima: essendo un ambiente posto immediatamente sotto il tetto, è vincolato alle condizioni climatiche esterne, molto freddo in inverno e molto caldo in estate.
Svantaggio che può comunque essere risolto con interventi specifici in grado di assicurare il massimo confort abitativo.
Importante è il sistema copertura che, oltre alla stabilità strutturale, deve garantire la tenuta all'acqua e agli agenti esterni rivenienti dalle condizioni atmosferiche, la protezione termoacustica, la resistenza al fuoco, il controllo termoigrometrico; quest'ultimo ha la funzione di evitare la formazione di condensa sulla superficie intradossale della copertura o al suo interno.
Per garantirsi un miglioramento del confort negli spazi sottostanti il tetto, ipotizzando l'impiego di coperture ventilate, è importante il potenziamento degli effetti della micro ventilazione attraverso accorgimenti progettuali ad hoc: la ventilazione sottotetto (o solaio aerato) e la ventilazione sottomanto o tetto ventilato.
La tecnologia del tetto ventilato è certamente in grado di garantire maggiore confort abitativo, date le sue prerogative dal punto di vista termico, tuttavia prevede costi all'incirca raddoppiati rispetto ad un tetto caldo (costruito con un normale coibente); inoltre, la realizzazione deve essere quanto mai accurata per garantirne la corretta efficienza.
Importante è anche assicurare il corretto isolamento delle pareti perimetrali attraverso un isolamento “a cappotto” (esterno o interno), nel caso le stesse non presentassero già un adeguato isolamento (ad es. il classico muro a cassetta, costituito da due pareti separate fra loro da un'intercapedine e da un materiale isolante; l'intercapedine di solito presenta una camera d'aria che facilita l'eliminazione di umidità e vapore, favorendo una corretta traspirazione della parete).
All'atto della trasformazione del locale sottotetto in mansarda, ci si deve necessariamente adeguare alle normative vigenti in materia, seguire il corretto iter procedurale e assicurarsi, nel caso di un condominio (così come nel caso di specie), che non vi siano, nel regolamento condominiale, particolari divieti al cambio di destinazione d'uso. Nella Tab. 2 qualche suggerimento sull'iter da seguire.
La differenza con il sottotetto. Il sottotetto si identifica con lo spazio compreso tra il tetto e il solaio di copertura dell'unità immobiliare posta all'ultimo piano del fabbricato.
Questo spazio è generato dall'angolo concavo fra le due falde inclinate del tetto e non comporta uniformità volumetrica, in quanto presenta zone dalla volumetria più cospicua, in corrispondenza della parte centrale del tetto, e zone meno fruibili, dove la falda del tetto scende sotto l'altezza di m. 1,80.
Per la natura e le caratteristiche intrinseche dell'immobile, esso, di norma, non è destinato a soddisfare esigenze abitative ma, costituendo un volume tecnico, può essere utilizzato come deposito ovvero per ospitare impianti di servizio dell'intero fabbricato (si pensi, a titolo esemplificativo, ai vecchi edifici in cui questi locali venivano utilizzati per ospitare centrali termiche condominiali o cisterne per l'acqua), oppure come stenditoio o magazzino di uso comune al condominio
Sul piano strutturale va rilevato che il sottotetto, a seconda dell'altezza, della praticabilità del solaio, delle modalità di accesso e dell'esistenza o meno di finestre, si distingue in: “camera d'aria”, e cioè vano sprovvisto di solaio idoneo a sopportare il peso di persone e cose, e destinato essenzialmente a preservare l'ultimo piano dell'edificio dagli agenti atmosferici; “soffitta”, ossia vano inabitabile ma utilizzabile soltanto come deposito, stenditoio ecc.; e “mansarda”, e cioè locale abitabile.
Il piano sottotetto è da considerare utilizzabile (e quindi da conteggiare come superficie utile lorda) quando l'altezza netta interna misurata dal piano del pavimento alla linea di colmo o comunque nel punto più alto, all'intradosso del solaio, è superiore al ml. 1,50.
Perché l'utilizzo del sottotetto possa destinarsi alla regolare permanenza di persone e quindi trasformarsi a tutti gli effetti in abitazione, le leggi nazionali fissano due parametri di base:
- altezza minima dal pavimento: non deve essere inferiore a 2,7 metri per locali ad uso soggiorno e a 2,4 metri per i locali di servizio (come i bagni e i corridoi); se nel locale vi sono altezze inferiori, questi spazi vanno impiegati come armadi o ripostigli;
- rapporto areoilluminante (R.A.I.): il rapporto tra la superficie di calpestio e quella delle finestre, non deve essere inferiore a un ottavo (deve garantire luminosità e ricambio d'aria sufficiente).
Infatti,
affinché una casa abbia il certificato di agibilità, che garantisca in buona sostanza la salubrità, la sicurezza, l'igiene e il risparmio energetico degli ambienti, deve possedere una serie di requisiti minimi fra cui quello dell'illuminazione naturale e della ventilazione naturale (con possibilità di apertura di finestre o lucernari che ne garantiscano i corretti rapporti aeroilluminanti), i requisiti di urbanizzazioni primarie (collegamento con acqua, gas, luce, fogna), oltreché prevedere le opere di isolamento termico per contenere i costi energetici della futura abitazione.
Ricordiamo che il recupero dei sottotetti permette la creazione di nuove unità abitative senza realizzare nuovi immobili e contribuisce al riutilizzo di molti volumi presenti soprattutto nei centri storici.
In tal senso, diverse Regioni nel corso degli anni hanno emanato normative finalizzate al recupero abitativo dei sottotetti diversificandosi sui requisiti necessari e sulle procedure da seguire.
Queste differenze fra regolamenti regionali, oltreché con la normativa nazionale, favorite anche dall'approvazione dei vari Piani casa varati sulla base di intese Stato-Regioni per il rilancio del comparto edilizia ed urbanistica, presentano comunque la finalità comune di favorire il recupero dei sottotetti a fini abitativi, per agevolare l'incremento delle unità immobiliari ed il recupero di ambienti spesso inutilizzati.
Da non perdere: Non basta specificare nell'atto notarile che il sottotetto non può essere abitato
