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Terrazza, sottotetto, e tetto ad uso esclusivo e due appartamenti non accatastati

Sono l'amministratore (non di professione) di un condominio insistente all'interno di un parco. Con l'entrata in vigore della nuova riforma mi sono subito attivato per far compilare il registro anagrafico del condominio. Dopo alcuni mesi non avevo ricevuto ancora riscontro da parte di alcuni condomini ma soprattutto da parte del figlio del defunto costruttore del palazzo il quale asserisce che il padre si è riservato l'uso esclusivo del sottotetto, del tetto (sono venuto a conoscenza della proprietà del tetto quando, in assemblea, ho proposto l'istallazione di un impianto fotovoltaico e lui ha detto che sul tetto nn vuole far mettere nulla) e della terrazza. Quindi mi sono recato presso l'ufficio preposto per effetture le visure catastali in questione dove ho potuto appurare che i suoi due appartamenti posti all'ottavo piano (ultimo piano a livello del sottotetto) dello stabile non risultano accatastati in quanto il piano ottavo non risulta proprio al catasto forse perchè, almeno credo, ancora risultanti come sottotetto e che in merito alla proprietà delle parti sopra citate non risulta nulla. Volevo sapere come devo comportarmi in merito alla scoperta dell'abuso edilizio e del fatto che ancora non sono venuto a capo della problematica relativa alla reale proprietà della terrazza, del sottotetto e del tetto? Preciso di averlo avvisato più volte ma senza alcun risultato, di farmi pervenire i titoli di proprietà? Devo fare una visura in conservatoria? Eventualmente a nome di chi?

Occorre esaminare il primo (o i primi) rogito/i effettuato/i, dovrebbe essere citata la riserva della proprietà esclusiva di quanto affermato.

Occorerrà senz'altro una visura presso la conservatoria notarile.

Si ma, correggimi se sbaglio, dovrei fare una visura in favore e contro il costruttore del palazzo, che a sua volta all'epoca avrà stipulato numerosi atti quindi sicuramente la spesa sarà di un importo molto elevato. Per questo dovrei chiedere il consenso all'assemblea che potrebbe poi venire a conoscenza anche dell'abuso edilizio... è una cosa fattibile oppure per la privacy non è possibile o meglio ancora ho l'obbligo di comunicare l'abuso agli altri condomini che a loro volta hanno il diritto di saperelo?

Perdona il ritardo per la risposta, ma non vedo quale sia il problema. Gli atti di vendita sono pubblici e pertanto liberamente consultabili, poi potresti anche verificare presso il comune il progetto dell'edificio per accertarti se è realmente esistente l'abuso (e se questo sia stato sanato) e le eventuali difformità rispetto all'autorizzato. Personalmente non credo che i condomini siano all'oscuro di eventuali abusi commessi dall'allora costruttore, quindi verifica la situazione con i proprietari più vecchi, che sicuramente potranno darti qualche notizia in più.

Figurati, non preoccuparti. L'abuso c'è di sicuro perchè me lo ha confermato il figlio. L'ottavo piano nasce come sottotetto e nel 1990, quando vennero fatti i lavori al palazzo, il figlio del costruttore ne approfitto per farsi due bei appartamenti e sono certo che i condomini non ne sono a conoscenza e che il proprietario non ha sanato l'abuso. Al catasto il sottotetto non risulta, al comune il progetto non esiste perchè, guarda caso, si è perso il fascicolo. Le mie domande sono: ho l'obbligo o facoltà di comunicare l'abuso ai condomini oppure per la privacy devo stare zitto? Gli intimato nuovamente di portarmi l'atto di vendita originale dove lui dice che c'è specificato l'uso esclusivo del sottotetto ma nel caso in cui non dovesse portarmelo dovrò fare la visura in conservatoria? Nel caso dovrei fare la visura, quest'ultima dovrà essere fatta a nome del padre costruttore quindi sicuramente molto costosa, dovrò farmi autorizzare dall'assemblea e quindi avvisarli indirettamente che c'è un problema con il sig. C.? Lui poi mi dice che sull'atto c'è menzionato la prooprietà esclusiva del sottotetto e della casa del portiere, senza specificare nulla sulla terrazza in quanto dice che la terrazza è correlata al sottotetto, è così? Può essere possibile una cosa del genere?

Figurati, non preoccuparti. L'abuso c'è di sicuro perchè me lo ha confermato il figlio. L'ottavo piano nasce come sottotetto e nel 1990, quando vennero fatti i lavori al palazzo, il figlio del costruttore ne approfitto per farsi due bei appartamenti e sono certo che i condomini non ne sono a conoscenza e che il proprietario non ha sanato l'abuso. Al catasto il sottotetto non risulta, al comune il progetto non esiste perchè, guarda caso, si è perso il fascicolo. Le mie domande sono: ho l'obbligo o facoltà di comunicare l'abuso ai condomini oppure per la privacy devo stare zitto? Gli intimato nuovamente di portarmi l'atto di vendita originale dove lui dice che c'è specificato l'uso esclusivo del sottotetto ma nel caso in cui non dovesse portarmelo dovrò fare la visura in conservatoria? Nel caso dovrei fare la visura, quest'ultima dovrà essere fatta a nome del padre costruttore quindi sicuramente molto costosa, dovrò farmi autorizzare dall'assemblea e quindi avvisarli indirettamente che c'è un problema con il sig. C.? Lui poi mi dice che sull'atto c'è menzionato la proprietà esclusiva del sottotetto e della casa del portiere, senza specificare nulla sulla terrazza in quanto dice che la terrazza è correlata al sottotetto, è così? Può essere possibile una cosa del genere?

Andiamo con ordine:

Se al catasto non si trova l'immobile in questione è evidente che non risulta censito e pertanto possibilmente abusivo.

La visura in conservatoria va fatta a nome del padre (e/o impresa costruttrice dell'immobile), puoi semmai escludere le ricerche ante 1990 e circoscriverle in un quinqennio ad esempio 1990-1995 (se hai più o meno informazioni sui vari rogiti eseguiti da parte dei proprietari) e quindi limitare le spese.

Una volta procurati gli atti originari si dovranno esaminare per stabilire se ciò che riporta il figlio sia vero o meno, ossia sia citato sui rogiti quanto è in proprietà dell'attuale erede e se effettivamente il dante causa si è riservato diritti sulle proprietà in oggetto.

Al comune, nel contempo, effettuerei una richiesta di accesso agli atti relativi alla concessione edilizia e su quanto effettivamente autorizzato per verificare se gli odierni immobili siano stati o meno autorizzati; se al comune non trovano il fascicolo (ne dubito fortemente) è un problema del comune ma sono obbligati a risponderti che il fascicolo si è perso...successivamente potrai prendere le opportune decisioni...(tieni comunque conto che se non si trova il fascicolo del progetto i proprietari potrebbero avere problemi per eventuali compravendite..)

A mio avviso non vi è violazione di privacy nel denuciare l'abuso.. il proprietario in tal modo non paga tasse a discapito degli altri condomini..

Infine tieni conto che l'edificio non è stato progettato considerando gli immobili aggiunti e questo potrebbe essere un problema ai fini della staticità dell'immobile..che ti ricordo coinvolge l'intero condominio per cui i proprietari debbono essere messi a conoscenza di quanto abusivamente eseguito e se tale abuso si configura in un rischio per la staticità delle strutture dell'edificio... tieni conto che l'italia è una nazione a rischio sismico elevato... vedi un pò tu...ti va di tenere "nascosta" una situazione del genere??

Capito, la richiesta al comune devo consegnarla all'ufficio protocollo o all'ufficio competente direttamente? E cosa devo chiedere precisamente?

La richiesta va protocollata presso il comune ed indirizzata all'ufficio urbanistica/edilizia privata; solitamente i comuni predispongono anche dei modelli prestampati, per cui prova a collegarti al sito del comune di interesse.

Ok... Lo farò il prima possibile. Il mio dubbio più grande era il fatto se comunicare l'abuso all'assemblea oppure no.

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