Vita dura per le sale giochi. Il regolamento condominiale può essere una ottima armaper limitare l'apertura di questi particolari "ritrovi".
Il caso.
Tutto è partito da un esposto presentato alla Questura da un condominio che, allegando il proprio regolamento, che vietava espressamente l'apertura di "ritrovi" si è opposta all'apertura di una sala giochi.
Il caso è aperto ma sicuramente rappresenta uno spiraglio contro questo fenomeno sociale in continua crescita che preoccupa centinai di famiglie che hanno organizzato, in alcune città dei comitati di quartiere al fine di limitare le aperture.
Il problema:
La situazione che si prospetta non sembra di facile soluzione perché l'autorizzazione, dal punto di vista burocratico, transita solo dalla Questura, e per avere l'ok è sufficiente dimostrare le carte in regola, e che la fedina penale del gestore del locale sia immacolata.
E' noto che questi luoghi rappresentino un ricettacolo di persone poco raccomandabili: per esempio usurai, che approfittando delle condizioni economiche degli avventori, sono pronti a prestare denaro ai giocatori.
Vi è anche un risvolto psicologico: il gioco crea dipendenza (ludopatia) e rischia di rovinare economicamente intere famiglie.
La soluzione.
Partendo da questo caso qualcuno spera che si trovi una soluzione definitiva a questo fenomeno. Molti abitanti hanno raccolto firme ed hanno presentato un esposto in Questura allegando il regolamento del condominio che vieta espressamente l'apertura di "ritrovi".
Per interpretazione diffusa, nel concetto di ritrovi, vi rientrano anche le sale giochi e le sale per scommesse.
Quindi, partendo dal presupposto che il regolamento condominiale è inviolabile e inderogabile, se è già previsto un divieto relativo alle sale scommesse, questo va rispettato anche nel caso di previsioni di aperture di sale giochi.
Attività "ludiche" vietate.
Considerato che l'ordinamento giuridico continua a considerare il gioco d'azzardo come: contrario sia all'ordine pubblico, al buon costume, illecito e perseguibile penalmente. Vi sono tutti presupposti considerare tale attività off-limits anche in condominio.
Un caso simile si era già verificato a Milano, dove un condominio si era opposto all'apertura di una sala scommesse e di videopoker appellandosi ad una voce del regolamento condominiale che vietava l'apertura di attività che potessero arrecare disturbo al quieto vivere e comunque contrarie al decoro e alla buona moralità.
Regolamento condominiale contrattuale e clausole regolamentari
Il Tribunale ha dato ragione al condominio, nonostante il reclamo della società di scommesse, affermando che "il gioco d'azzardo non appare equiparabile ad una qualunque altra attività economica, considerato il disvalore con cui è considerata dallo stesso ordinamento giuridico", e anche che "la natura contrattuale del regolamento condominiale rende legittime le limitazioni ai poteri alle facoltà spettante ai condomini sulle proprietà private in esso consentite".
Inoltre, la Cassazione, anni addietro, con sentenza del 18 settembre 2009 n° 20237, si era espressa su un caso analogo precisando che: "il regolamento condominiale può contenere delle clausole limitatrici delle facoltà d'uso delle porzioni di piano di proprietà esclusiva.
Tali clausole sono legittime anche nel caso in cui sia stato adottato il criterio misto, ossia qualora tali limitazioni siano state indicate sia attraverso l'elencazione espressa degli usi non consentiti, sia facendo riferimento ai pregiudizi che un uso (non consentito) potrebbe comportare".
Nel caso di specie la Cassazione precisa che " è vietato destinare i locali dell'edificio a uso albergo, pensione, sale di società per trattenimento e gioco (..) di attività rumorose o comunque pericolose" e afferma che, "poiché nel regolamento del condominio (..) sono stati utilizzati entrambi i criteri di individuazione delle attività vietate (cioè quello della loro espressa elencazione; nonché quello del riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare), deve ritenersi, da un lato, che l'elenco delle attività vietate non sia tassativo, e che il divieto si estenda anche a tutte le destinazioni non espressamente menzionate, che siano comunque idonee a provocare i pregiudizi che si intendono evitare e dall'altro che tutte le attività specificamente indicate siano di per sé vietate, senza necessità di verificare in concreto l'idoneità a recare i pregiudizi suddetti".
Regolamento di condominio e clausole vessatorie, istruzioni per l'uso
Quindi: "i divieti e le limitazioni possono essere formulati nel regolamento sia mediante la elencazione delle attività vietate sia mediante riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare (in questo secondo caso, naturalmente, al fine suddetto, è necessario accertare la idoneità in concreto della destinazione contestata a produrre gli inconvenienti che si vollero evitare)" (Cass., n. 1560 del 1995; Cass., n. 9564 del 1997; Cass., n. 11126 del 1994).
Mani legate per i Comuni.
In tutta questa faccenda però i Comuni non possono intervenire direttamente. Infatti, secondo quanto espresso dall'ordinanza del Tar Milano, n. 998/2012 del 12 luglio, "i Comuni non possono limitare l'apertura di sale giochi, in quanto manca una norma di rango primario che lo consenta espressamente: affinché una Pubblica Amministrazione sia legittimata ad esercitare il proprio potere è necessario sussista a monte una puntuale norma di rango primario che indichi quali poteri sono ad essa attribuiti, e secondo quali modalità essi vanno esercitati, nel rispetto del noto principio di legalità."
A fronte di tale assunto, i giudici specificano quanto segue: "quantunque in tema di regolamentazione dell'attività delle sale da gioco, la giurisprudenza costituzionale abbia valorizzato la possibile, concorrente tutela dei "soggetti ritenuti maggiormente vulnerabili,o per la giovane età o perché bisognosi di cure di tipo sanitario o socio assistenziale" e ciò per "prevenire forme di gioco cosiddetto compulsivo" - citando la sentenza n. 300/2011, della Corte Costituzionale - appare dubbia la sussistenza della competenza delle Amministrazioni comunali ad adottare…appositi regolamenti recanti previsioni di carattere limitativo all'insediamento delle viste attività, in difetto di una puntuale base normativa."
Alcuni rimedi.
In mancanza di norme adeguate l'unico rimedio utilizzabile per arginare questo fenomeno è quello di inserire una apposita clausola all'intero del regolamento condominiale che vieti espressamente l'utilizzo di parti comuni/private per lo svolgimento di determinare attività ludiche.
Purtroppo la maggioranza dei regolamenti condominiali risalgono a periodi in cui questo problema non esisteva o non aveva una tale diffusione.
Infatti generalmente nei regolamenti si è soliti trovare alcuni divieti generici rivolti a ristoranti, locali notturni o studi medici.
Va anche precisato che per modificare un regolamento condominiale inserendo specificatamente il divieto di sale giochi e affini occorre preliminarmente distinguere se ci troviamo di fronte ad un regolamento contrattuale e o di tipo assembleare.
Sarebbe quindi auspicabile che tutti i regolamenti dei condomini di nuova costruzione prevedessero una clausola che vieti le sale giochi.
In questo caso il problema si risolverebbe "alla radice" ovvero senza dover arrivare a una modifica del regolamento condominiale.
