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Suolo, sottosuolo e sottotetto condominio
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Suolo, sottosuolo e sottotetto condominio

Suolo, sottosuolo e sottotetto condominiale sono parti comuni?

 

Suolo, sottosuolo e sottotetto condominio

Nessun condomino può, senza il consenso degli altri partecipanti alla comunione, procedere all'escavazione in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o per ingrandire quelli preesistenti, in quanto, attraendo la cosa comune nell'orbita della sua disponibilità esclusiva, verrebbe a ledere il diritto di proprietà degli altri partecipanti su una parte comune dell'edificio, privandoli dell'uso e del godimento ad essa pertinenti (Cass. 13 luglio 2011, n. 15383; Cass. 2 marzo 2010, n. 4965; Cass. 24 ottobre 2006, n. 22835; Cass. 27 luglio 2006, n. 17141; Cass. 9 marzo 2006, n. 5085; Cass. 28 aprile 2004, n. 8119; Cass. 18 marzo 1996, n. 2295; Cass. 23 dicembre 1994, n. 11138; Cass. 11 novembre 1986, n. 6587). Cass. 30 marzo 2016 n. 6154

L'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni di un edificio condominiale - che costituisce il suolo di esso - e la prima soletta del piano interrato, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle proprietà, deve essere considerata proprietà comune, in quanto destinata all'aerazione o coibentazione del fabbricato" (ex plurimis, Cass., sez. 2^, sentenza n. 2395 del 1999). Cass. 31 ottobre 2014 n. 23304

Il terrapieno è sul suolo su cui sorge l'edificio e con riferimento all'art. 1117 c.c., gode di una presunzione di comunione, perchè su di esso poggia l'intero edificio, ovvero l'area limitata dalle mura perimetrali dell'edificio sulla quale poggia il pavimento del piano terreno e l'area dove sono infisse le fondazione (Cass. n. 14350/00; Cass. n. 2469/96). Cass. 31 ottobre 2011 n. 17881

Il vespaio, consistente in riempimento calcareo a nido d'ape in terra di riporto, sottostante al pavimento del piano terra, che vi va poggiato sopra, non rientra nell'ambito del suolo comune, a norma dell'articolo 1117 c.c., bensì costituisce un manufatto ben distinto dalle fondazioni e al servizio esclusivo dell'unità immobiliare al piano terreno e poggiante sul suolo comune (vedi Cassazione Civile, sezione II, 07 giugno 1993, n. 6357). App. Roma 2 settembre 2008 n. 3354

Il suolo su cui sorge l'edificio" attribuito, a norma dell'art. 1117 c.c., n. 1, in proprietà comune ai condomini, è costituito dalla porzione di terreno sulla quale poggia l'intero edificio e, quindi, la parte infima di esso ( Cass., Sez. 2^, 22 marzo 1996, n. 2496).

Il suolo non è configurato dalla superficie a livello del piano di campagna, ma dalla porzione di terreno su cui viene ad insistere l'intero fabbricato e, più specificamente, dalla parte inferiore di esso (secondo una accezione diversa da quella di cui all'art. 840 c.c., che si riferisce alla sola superficie esposta all'aria): con la conseguenza che i condomini sono comproprietari non della superficie a livello di piano di campagna la quale, normalmente, a causa dello sbancamento e della costruzione del fabbricato, è venuta a mancare - bensì del tratto di terreno sito in profondità, sottostante cioè al piano di campagna del fabbricato, sulla quale posano le fondamenta della costruzione (Cass. 28 aprile 2004, n. 8119; Cass. 19 dicembre 2002, n. 18091; Cass. 26 gennaio 2000, n. 855; Cass. 24 agosto 1998, n. 8346). Cass. 15 febbraio 2008, n. 3854

Il sottosuolo, invece, è costituito dallo spazio sottostante il suolo ed esistente in profondità; esso, ancorché non espressamente menzionato dall'art. 1117 c.c., va considerato di proprietà comune in mancanza di un titolo, che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, avuto riguardo alla funzione di sostegno che contribuisce a svolgere per la stabilità del fabbricato (Cass. 24 ottobre 2006, n. 22835; Cass. 9 marzo 2006, n. 5085; Cass. 28 aprile 2004, n. 8119; Cass. 11 novembre 1986, n. 6587). Cass. 15 febbraio 2008, n. 3854

L'appartenenza del sottotetto (non indicato nell'art. 1117 c.c. tra le parti comuni dell'edificio) si determina in base al titolo ed in mancanza in base alla funzione cui esso è destinato in concreto.

Pertanto, ove trattisi di vano destinato esclusivamente a servire da protezione dell'appartamento dell'ultimo piano esso ne costituisce pertinenza e deve perciò considerarsi di proprietà esclusiva del proprietario dell'ultimo piano, mentre va annoverato tra le parti comuni se è utilizzabile, anche solo potenzialmente, per gli usi comuni, dovendosi in tal caso applicare la presunzione di comunione prevista dalla norma citata, la quale opera ogni volta che nel silenzio del titolo il bene sia suscettibile, per le sue caratteristiche, di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi. Cass. 19 dicembre 2002 n. 18091

Se l'edificio è costruito su un pendio, per il cui il piano terra presenta superfici ad altezze diverse, come "suolo comune" deve considerarsi l'area coperta da ciascun locale e, non soltanto, l'area sulla quale poggia il vano al livello più basso. Cass. 26 gennaio 2000 n. 855

=> Il suolo, il sottosuolo e le fondazioni. Definizioni.

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