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Il suolo, il sottosuolo e le fondazioni. Definizioni.
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Il suolo, il sottosuolo e le fondazioni. Definizioni.

Parti Comuni. Speciale suolo, sottosuolo e fondazioni.

Avv. Giuseppe Donato Nuzzo  

IL SUOLO

Con tale termine s'intende la porzione di terreno sulla quale poggia l'intero edificio (Cass. civ. 25.7.2013 n. 18054) circoscritta dalle fondamenta e dai muri perimetrali, con esclusione di eventuali spazi circostanti (TERZAGO).

Si suole distinguere poi tra sottosuolo e soprasuolo, comprendendo nel primo le fondazioni e nel secondo la base su cui poggia il pavimento, quest'ultimo suscettibile di proprietà esclusiva (Cass. civ. 22.3.1996 n. 2469).

Infatti, il suolo "non deve essere confuso col pavimento o battuto artificialmente che, essendo parte del pianterreno, è in dominio del proprietario di quest'ultimo" (TERZAGO). La comproprietà non si estende alle aree adiacenti al fabbricato non necessarie all'uso comune, "salvo che esse abbiano carattere di beni pertinenziali al fabbricato, cioè destinati stabilmente al servizio di questo, in quanto i condomini ne facciano un uso o un godimento collettivo, o sia previsto comune dal titolo" (SFORZA).

La giurisprudenza recente ha meglio precisato il concetto di suolo, inteso come "l'area su cui insiste il fabbricato nel suo insieme di componenti comuni e non" (Cass. civ. 20.3.2012 n, 4430). Più in particolare, l'edificio condominiale comprende l'intero manufatto, che va dalle fondazioni al tetto e, quindi, anche i vani scantinati compresi tra le fondamenta stesse ed il suolo su cui sorge l'edificio.

Oggetto di proprietà comune è non la superficie a livello del piano di campagna, che viene scavata per la posa delle fondamenta, bensì quella porzione del terreno sulla quale viene a poggiare l'intero edificio e, immediatamente, la parte infima dello stesso (Cass. civ. 24.8.1998 n. 8346).

Si presumono dunque comuni, salvo prova contraria, l'area dove sono infisse le fondazioni e la superficie sulla quale poggia il pavimento del piano più basso, mentre va escluso dalla nozione di suolo il pavimento del piano più basso, che appartiene al proprietario del piano medesimo (Cass. civ. 19.12.2002 n. 18091).

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