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Di proprietà esclusiva e non condominiale il sottotetto che si rivela un mero volume tecnico
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Di proprietà esclusiva e non condominiale il sottotetto che si rivela un mero volume tecnico

Quando il sottotetto si rileva un mero volume tecnico è di proprietà esclusiva

Avv. Maurizio Tarantino  

In tema di condominio, la natura pertinenziale del sottotetto rispetto agli appartamenti sottostanti va stabilita in base alla relazione materiale esistente tra la cosa principale e la cosa secondaria e non secondo i criteri della proprietà condominiale.

Ne deriva che, qualora non sia dimostrato l'intervenuto acquisto per usucapione o l'esistenza di un diritto di superficie in favore di un soggetto diverso, la naturale espansività connessa al principio dell'accessione, di cui all'art. 934 c.c., comporta necessariamente l'appartenenza ad un unico proprietario del suolo e di ogni costruzione edificata sulla relativa verticale.

Così si è pronunciata la Corte di Appello di Roma nella sentenza n. 2571 del 23 aprile 2015, ove è stato precisato che il sottotetto che costituisce un mero volume tecnico, non intonacato, non finestrato, con esclusiva funzione di isolante termico e impossibile da raggiungere se non da una botola con scala retrattile posta nell'appartamento immediatamente inferiore, non può essere di proprietà condominiale.

Questi i fatti di causa. Il Condominio citava in giudizio una condomina che aveva abusivamente collocato un serbatoio autoclave nel locale condominiale del sottotetto fin parte sovrastante il suo alloggio, aprendo, altresì, una botola nel relativo solaio per poterlo raggiungere.

Per tali ragioni, l'attore chiedeva all'Ill.mo giudice adito la rimozione del serbatoio ed il ripristino dei luoghi. La convenuta condomina, invece, contestava l'avversa domanda asserendo che il sottotetto era di sua proprietà e che, in conseguenza di un possesso ed un uso trentennale esclusivo del locale, era divenuta proprietaria per usucapione del vano.

In primo grado, il Tribunale adito, rilevato che il sottotetto era raggiungibile solo attraverso la botola posta nell'appartamento della condomina e ritenuto 1'impossibilità di un uso comune del bene, respingeva la domanda del Condominio.

La sentenza in oggetto, a seguito di impugnazione, è stata confermata dalla Corte d'Appello di Roma. Per meglio dire, con la pronuncia in commento, la Corte Territoriale, in conformità di un principio già espresso dalla medesima giurisprudenza in materia (Cassazione del 28 marzo 2012 n. 4976), chiarisce meglio che “la natura pertinenziale del sottotetto rispetto agli appartamenti sottostanti va stabilita in base alla relazione materiale esistente tra la cosa principale e la cosa secondaria e non secondo i criteri della proprietà condominiale”.

=> L'accertamento della proprietà esclusiva del sottotetto. Il ruolo dell'amministratore

Nel caso di cui ci si occupa, essendo confermata tale relazione (il vano conteso aveva la sola funzione di isolante termico per i locali sottostanti), si evince con totale chiarezza che qualora non sia dimostrato l'intervenuto acquisto per usucapione o l'esistenza di un diritto di superficie in favore di un soggetto diverso, la naturale espansività connessa al principio dell'accessione, di cui all'articolo 934 Cc comporta necessariamente l'appartenenza ad un unico proprietario del suolo e di ogni costruzione edificata sulla relativa verticale. (In tal senso Cass. n. 16005 del 20 luglio 2007).

Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, conformemente al citato orientamento, a parere della Corte romana, la condomina, non avendo mutato in alcun modo il sottotetto, né avendolo utilizzato a fini abitativi con possibile nocumento dell'ente e in assenza di ogni possibilità dei condomini di accedere al predetto sottotetto, da considerarsi pertinenza dell'appartamento in oggetto, la stessa è legittimata ad accedervi attraverso la botola inserita nel suo immobile, senza necessità di autorizzazioni del Condominio.

Per tali motivi, le domande di reintegra e di rimessione in pristino dei luoghi proposte da parte del Condominio sono state rigettate.

=> Perchè è sempre necessaria l'autorizzazione per trasformare il vano abitabile in sottotetto

=> Hai usato qualche volta il sottotetto? Non basta per dire che è in condominio.

Scarica Corte di Appello di Roma nella n. 2571 del 23 aprile 2015

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