A che spetta il costo di sostituzione del miscelatore della doccia nel caso di contratto di locazione dell'appartamento?
Al riguardo ci pone la domanda un nostro lettore che scrive:
Io sono affittuario di un appartamento. Qualche giorno fa si è rotto il miscelatore della doccia; il componente non è nuovo, avrà circa 15 anni e quando siamo entrati in casa già gocciolava.
Proprio per questo motivo abbiamo deciso di cambiarlo, chi lo paga? Io penso il locatore? Come mi devo comportare?
La questione non riguarda solamente la spesa in sé e per sé considerata, ma anche i rapporti tra le parti ai fini della corretta imputazione del costo.
Partiamo dalla suddivisione delle spese per la manutenzione della cosa locata: la legge specifica che tra gli obblighi del proprietario v'è quello di mantenere la cosa locata in buono stato locativo, ossia garantirne la normale utilizzabilità in relazione all'uso convenuto (art. 1576 c.c.).
Tale disposizione esclude dal novero degli interventi in capo al locatore le spese di piccola manutenzione che pone espressamente in capo al conduttore.
L'art. 1609 del codice civile specifica che sono da ritenersi spese di piccola manutenzione quelle “dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito”. La norma specifica altresì che tali interventi, in mancanza di pattuizione volti ad individuali, sono determinati dagli usi locali.
Così, ad esempio, la raccolta degli usi del Comune di Milano, all'art. 20 specifica che:
“Sono considerate riparazioni di ordinaria manutenzione, a carico del conduttore, quelle inerenti agli impianti idraulici, elettrici, sanitari, di riscaldamento, di produzione dell'acqua calda, di autoclave autonoma, di funzionamento degli ascensori, di condizionamento, di dolcificazione delle acque esistenti all'atto della stipulazione del contratto, quelle inoltre necessarie per il funzionamento delle tapparelle o persiane e in particolare, nelle locazioni di negozi o box, delle serrande.
Sono inoltre riparazioni di manutenzione ordinaria quelle dipendenti dal deterioramento prodotto dal normale uso e non quelle dipendenti da vetustà e da caso fortuito o da difetto di funzionalità, non dovuta a carenza di manutenzione ordinaria.
Se l'impianto di riscaldamento è centralizzato, sono a carico del conduttore le spese ordinarie di riparazione e di manutenzione dell'impianto”.
Il miscelatore della doccia è sicuramente un componente dell'impianto idraulico e la sua sistemazione/sostituzione in ragione del deterioramento prodotto dall'uso è certamente un intervento il cui costo è da addebitare al conduttore.
Nel caso di specie, tuttavia, ci pare che il conduttore sia entrato da poco nella casa; questo fatto non può non essere preso in considerazione, poiché se il componente non era già perfettamente funzionante non può certo essere addebitato a lui l'utilizzo fatto da altri.
Il problema sta nelle modalità di assunzione della decisione: il fatto doveva essere valutato assieme al proprietario, in modo da chiedergli, come sarebbe stato nel diritto del conduttore, di provvedere alla sostituzione per vetustà non a lui imputabile.
Per come ha operato il nostro lettore, invece, il rimborso diviene più complicato, posto che lo stesso non ha nemmeno rispettato le norme dettate in materia di riparazioni urgenti (art. 1577c.c. che prevede comunque la comunicazione al proprietario), pur nutrendosi seri dubbi sull'urgenza di un simile intervento. Consigliamo di discuterne con lui per trovare un accordo.
Locazione: gli obblighi del proprietario e del conduttore
