Se l'amministratore non convoca l'assemblea entro 180 giorni dall'inizio dell'anno solare, al fine di sottoporre all'approvazione il rendiconto condominiale cosa succede?
Il caso. Un amministratore udinese omette di rendere il conto della sua gestione. Dopo l'approvazione del rendiconto della gestione dell'anno 2011 (avvenuta con l'assemblea di data 1 agosto 2012), non provvede a rendere il conto per l'esercizio successivo, secondo la tempistica prevista dalla legge (180 gg: cfr art. 1130 n. 10 c.c.).
Alcuni condòmini contestano la circostanza e provocato la convocazione dell'assemblea, a norma dell'articolo 1129 comma 11, al fine di chiederne la revoca.
L'assemblea del condominio non si pronuncia sul merito della “mozione”, così eludendo la richiesta.
A questo punto, i due condòmini decidono di ricorrere al Tribunale, insistendo nella esautorazione del proprio amministratore dall'incarico a norma del citato articolo, che si riporta sotto testualmente:
[…] Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore.
In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria […]
Il Decreto. Il Tribunale adito, in adesione alla richiesta dei condòmini ricorrenti, revoca l'amministratore convenuto (rimasto, tra l'altro, anche contumace).
Nel provvedimento è stato, a tal proposito, argomentato che rientrano tra le gravi irregolarità - degne di censura con la sanzione massima della revoca – sia l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, che la mancata predisposizione dello stesso documento contabile.
In altri termini l'amministratore non predisponendo il rendiconto condominiale entro il termine di legge (cioè entro il 30 giugno di ogni esercizio) ha violato il combinato disposto di cui agli artt. 1713, secondo comma in 1129 e 1130 c.c..
Le norme in commento – continua il Giudice collegiale – pongono, infatti,una inderogabile dimensione annuale della gestione condominiale sull'obbligo del rendimento del conto (sul contenuto del rendiconto vedi articolo 1130 bis c.c.).
La ratio dei precetti si ravvisa, d'altronde, nel diritto dei condomini di poter prendere visione della gestione e di controllarne il merito, proponendo le proprie osservazioni. Diritto che, nella fattispecie,è stato compromesso dall'omissione posta in essere dallo stesso amministratore.
Il potere del condomino di controllare la gestione dell'amministratore è, in effetti, esercitabile normalmente in tale sede. Ciò non toglie, tuttavia, che il condomino di turno possa chiedere in qualsiasi momento l'esibizione dei documenti contabili (cfr. Cass., n. 19210 del 21 settembre 2011), senza l'onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purché l'esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all'attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio (dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti).
In conclusione. Secondo il provvedimento in commento l'amministratore del condominio è revocabile su iniziativa dei condòmini laddove questi ometta, sic et simpliciter, di presentare il rendimento del conto, a norma dell'articolo 1130 bis cod. civ., entro il termine di sei mesi dalla chiusura dell'esercizio finanziario.
Giova, tuttavia, precisare che parte della giurisprudenza di merito (ancorché di formazione ante riforma) dà leva per contestare un'applicazione rigida dell'assunto, laddove precisa che la revoca dell'amministratore non potrebbe disporsi ove la tenuta della contabilità da parte dello stesso avvenga secondo ripartizione resa a consuntivo in modo periodico (mensile) o trimestrale, previa consegne delle rispettive distinte agli stessi condòmini( Trib. civ. Foggia, 18 febbraio 1997).
Ciò a significare che prima di procedere a frettolose conclusioni rispetto l'inadempimento dell'obbligo in commento in capo a ciascun amministratore (tanto da giustificarne la revoca), occorre esaminare, da una parte, le modalità di tenuta della contabilità condominiale e, dall'altra, l'effettiva garanzia – per ciascun condomino – di esercitare il diritto di accesso agli atti contabili.
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