La Corte di Cassazione, con sentenza n° 1209pubblicata il 22 gennaio 2016, ha sancito un nuovo principio secondo il quale gli interessi del singolo condòmino al ripristino funzionale della caldaia comune prevalgono su quelli degli altri vicini
Dismettere l'impianto centralizzato di riscaldamento in condominio degli edifici richiede l'unanimità dei consensi. L'assemblea dei condòmini non è sede legittimata a provvedere sul merito, a meno che in essa non si faccia convergere le adesioni di tutti i compartecipi, nessuno escluso (Corte di Cassazione, 892/2015).
Quadro normativo. La legge di riferimento, in materia, è il Decreto del Presidente della Repubblica 2 aprile 2009, n. 59 contenente il regolamento di attuazione dell' articolo 4, comma 1, lettere a) e b), del decreto legislativo 19agosto 2005, n. 192 per l'attuazione della direttiva 2002/91/CE sul rendimento energetico in edilizia (G.U. n. 132 del 10 giugno 2009).
Siffatta normativa prevede l'inibizione della soppressione di un impianto di riscaldamento centralizzato preesistente in condominio, se non dietro la presentazione di una relazione tecnica nella quale vengano asseverati prevalenti limiti di carattere tecnico economico (art. 4, comma 9).
Con il Decreto Legislativo 102/2014 è stato poi previsto l'obbligo di adeguamento degli stessi impianti condominiali, entro il 31 dicembre 2016,con l'introduzione di sistemi volti a garantire la termoregolazione e la contabilizzazione del consumo individuale.
Ciò opportunamente premesso, il caso che ci apprestiamo a commentare riguarda la riduzione in pristino di un impianto di riscaldamento centralizzato condominiale dismesso da circa dieci anni, successivamente alla declaratoria di nullità di una delibera condominiale.
Il caso. Una condomina ha citato in giudizio il condominio ove risiedeva per chiedere di provvedere al ripristino funzionale dell'impianto centralizzato di riscaldamento, pertanto, illegittimamente dismesso.
Il condominio si è costituito in giudizio ed ha tacciato l'azione di temerarietà. Postulerebbe - secondo siffatta difesa - un atto emulativo la richiesta di parte attrice, siccome i condòmini, a seguito della originaria deliberazione, avevano provveduto a realizzare uti singulis degli impianti autonomi, investendo non pochi danari.
Molti di più, viceversa, sarebbero dovuti occorrere per ripristinare l'impianto originario comune.
Il Tribunale di Foggia, qualificando l'azione come possessoria, accoglieva la domanda della attrice, sì da condannare il condominio a provvedere all'immediato pristino funzionale dell'impianto centralizzato di riscaldamento.
La Sentenza veniva in seguito impugnata avanti la Corte di Appello territorialmente competente.
I giudici di merito collegiali hanno apprezzato i motivi di gravame sollevati dal Condominio soccombente, ribaltando l'esito della causa.
Dopo aver ritenuto che l'azione in commento avesse natura petitoria e non possessoria, il decidente di seconde cure ha ritenuto che essa (domanda) potesse essere qualificata come atto emulativo.
A tal proposito, è stato argomentato in sentenza che l'attrice (appellata) anche se aveva ottenuto la nullità della delibera originaria, in sede di impugnazione, ben prima, aveva omesso di chiedere che ne fosse immediatamente inibita la efficacia; frattanto, i numerosi condòmini dell'edificio, facendo affidamento sull'allora efficace statuizione, si erano dotati di impianto autonomo per salvaguardare le esigenze di riscaldamento interne alle proprie abitazioni.
Ergo, secondo la Corte di Appello adita la pretesa azionata dalla condòmina configurava una sorta di "abuso del diritto", potendo la rispettiva domanda trovare soddisfazione attraverso il ricorso al risarcimento del danno per equivalente (cioè in danaro e non quindi secondo il presupposto dell'alternatività della "forma specifica", come invece preteso).
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La "impavida" condomina non si è però scoraggiata e ha deciso di ricorre avanti la Suprema Corte diCassazione per chiedere "Giustizia". La sua tenacità qui è stata qui premiata!
La Sentenza. I Giudici di Legittimità, esaminati tutti i motivi di doglianza e unificandoli nella trattazione, ha elaborato un principio di diritto sul merito che è destinato a lasciare un solco indelebile nella gestione delle vicende condominiali relativamente alla gestione di un impianto centralizzato di riscaldamento ormai dismesso.
La Suprema corte ha commentato il concetto di "atto emulativo" ascrivendogli un significato diverso rispetto quello assegnato dai giudici di merito di secondo grado.A parere degli Ermellini, postula un atto emulativo quello che, benché tragga fondamento in una fonte legittima,si pone in termini di obiettiva inutilità per il proprietario-richiedente si configuri, nello stesso tempo, come dannoso per i destinatari della pretesa (da cui gli estremi anche dell'abuso del diritto).
Ora, nella fattispecie de qua, il ripristino funzionale dell'impianto di riscaldamento centralizzato non può essere equiparato ad un atto emulativo, in quanto tale inteso, siccome esso in sé integra appieno un interesse meritevole di soddisfazione, già in forza della declarata invalidità di cui era affetta la delibera assunta dall'assemblea dei condòmini.
La Corte di Appello di Bari avrebbe quindi indebitamente formulato un giudizio di proporzionalità fra l'utilità conseguibile dalla condomina e l'onerosità che ne sarebbe derivata in capo ai condomini, così da giungere apoditticamente a considerare "abusivo" il diritto preteso dalla condomina ricorrente: che tale, invece, non può essere ritenuto.
Donde, il Giudice supremo ha deciso di rinviare la causa al Giudice di secondo grado di modo ché lo stesso possa nuovamente entrare nel merito della decisione, previa applicazione del principio di diritto che ha avuto cura di esprimere nella sentenza in commento.
Tanto vale per concludere affermando che ogni condominio che abbia dismesso"illegittimamente" il proprio impianto centralizzato per il riscaldamento, cioè non raccogliendo previamente la unanimità dei consensi, è astrattamente a rischio di ripristino funzionale su mera iniziativa individuale, e ciò indipendentemente dalle varabili del"tempo" e dei "costi".
Attenzione, allora, perché questo inverno potrebbe rivelarsi rovente…
Impianto di riscaldamento mal funzionante, distacco e risarcimenti
