Il contratto di locazione degli immobili destinati a civile abitazione - principalmente regolato dalla legge n. 431/98 (oltre che dalla legge n. 392/78 e dal codice civile) - nella sua durata classica (vale a dire 4+4) è strutturato in modo tale da garantirne la stabilità.
Oltre all'accordo tra le parti sono poche le cause che consentono al locatore di risolvere il contratto prima della sua scadenza lunga, vale a dire 8 anni.
In questo contesto l'art. 3 della legge n. 431/98 contiene, per così dire, una finestra che consente al locatore di recedere dall'accordo alla prima scadenza, vale a dire dopo 4 anni.
Ecco i casi in cui si può recedere dal contratto di locazione.
Recita la norma:
Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.
In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
La stessa legge, nel caso di dichiarazioni non veritiere consente al conduttore di pretendere il ripristino del rapporto contrattuale oppure un risarcimento pari a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione.
Ad ogni buon conto per disdire il contratto non è necessario che il locatore dimostri l'esistenza della causa di disdetta di cui all'art. 3, essendo sufficiente che egli ne comunichi formalmente l'esistenza.
In tal senso la Cassazione, ribadendo un proprio orientamento con specifico riferimento all'ipotesi di disdetta per adibizione ad abitazione è per se per parenti dell'immobile, ha affermato che " in tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, affinché il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, secondo quanto previsto dall'art. 3 della legge 9 dicembre 1998 n. 431, non è necessario che egli fornisca la prova dell'effettiva necessità di destinare l'immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare, ma è sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso, fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3 del citato art. 3, nell'eventualità in cui il locatore non abbia adibito l'immobile all'uso dichiarato nell'atto di diniego del rinnovo nel termine di dodici mesi della data in cui ne abbia riacquistato la disponibilità" (Cass. 10 dicembre 2009, n. 25808).
