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arca

Contratto libero 4+4 in scadenza, conduttore chiede altri 6 mesi

Salve a tutti.

Il contratto di locazione 4+4 scade a fine mese dopo 8 anni. A seguito della disdetta inviata dal locatore 6 mesi prima della scadenza il conduttore aveva risposto con lettera raccomandata di non essere interessato a rinnovare il contratto e che in parola lo averebbe lasciato alla scadenza. Ora invece richiede di rimanere altri 6 mesi con lettera raccomandata con la motivazione che è in trattative per l'acquisto di altro immobile.

La domanda è: in questo caso se il locatore è d'accordo ( è costretto) a concedere questi ulteriori 6 mesi, basta fare un nuovo contratto libero di 4+ 4 con la clausola che il conduttotre può lasciare l'appartamento per gravi motivi almeno 3 mesi prima? Oppure ci sono i presupposti legali per rinnovare con un transitorio di 6 mesi, tenendo conto che l'inqulino (fiscalmente) è sempro lo stesso che è nell'appartamento da 11 anni complessivamente.

 

Grazie

il conduttore in realtà data la lettera di disdetta dovrebbe lasciare subito l'appartamento. Il locatore se accetta che il conduttore non lasci l'appartamento alla scadenza è costretto a prorogare il contratto all'agenzia dell'entrate di altri 4 anni. Onestamente a me sembra che sia una scusa quella del conduttore

Se sei d'accordo, paghi l'annualità ( a carico suo ) Ti fai ridare la disdetta di 6 mesi e quando se ne va fai la risoluzione (sempre a suo carico )

Perpetuo hai indovinato! il conduttore la signora fa la furba. Ora tergiversa anche nel firmare il contratto di proroga di 4 anni inventandosi altre scuse. Ultima che vorrebbe acquistare l' appartamento. Poi che importo pattuito è troppo alto, nonostante sia stato abbassato rispetto al precedente. Poi che vorrebbe fare un contratto temporaneo di un anno invece del 4+4, nonostante le è concesso di andare via x gravi motivi con preavviso di almeno 4 mesi prima. Non so più cosa fare. Ma noi vogliamo assolutamente registrare il contratto entro questo mese (tempo max) visto che ieri è scaduto. Ma non firma. Che cosa assurda. Non posso fare nulla? Non so un avvocato. Ho due raccomandate ricevute dal conduttore la prima che avrebbe lasciato appartamento alla scadenza, la seconda che mi chiede altri 6 mesi per acquistare un immobile fantasma. Datemi un consiglio per favore. Arca

Il mio punto di vista coincide con quello di Giovanni1943.

 

Se ti sta bene, è tua facoltà rispondere con raccomandata che acconsenti alla sola richiesta di proroga di 6 mesi avanzata successivamente alla disdetta originariamente inviata, a patto che le imposte di registro e di recesso (fra sei mesi) se le accolli la signora.

Non devi dimenticare che la disdetta che hai ricevuto resta sempre valida !!!

 

Se questa signora non accetta con tanto di conferma a mezzo raccomandata... allora sta proprio facendo la furbastra!

A mio modo di vedere, in assenza di "accordo provato" fra di voi due, dal prossimo mese (visto che in questo mese state tentando una parvenza di trattativa) la signora è sfrattabile per lo meno per occupazione senza titolo.

Nel caso, servirà un legale.

Perpetuo hai indovinato! il conduttore la signora fa la furba. Ora tergiversa anche nel firmare il contratto di proroga di 4 anni inventandosi altre scuse. Ultima che vorrebbe acquistare l' appartamento. Poi che importo pattuito è troppo alto, nonostante sia stato abbassato rispetto al precedente. Poi che vorrebbe fare un contratto temporaneo di un anno invece del 4+4, nonostante le è concesso di andare via x gravi motivi con preavviso di almeno 4 mesi prima. Non so più cosa fare. Ma noi vogliamo assolutamente registrare il contratto entro questo mese (tempo max) visto che ieri è scaduto. Ma non firma. Che cosa assurda. Non posso fare nulla? Non so un avvocato. Ho due raccomandate ricevute dal conduttore la prima che avrebbe lasciato appartamento alla scadenza, la seconda che mi chiede altri 6 mesi per acquistare un immobile fantasma. Datemi un consiglio per favore. Arca

Si Albano grazie, farò la raccomandata come tu suggerisci, ma non potrei prorogare il vecchio contratto che avevo disdetto, poiché la signora si rifiutava di accettare a causa del canone troppo alto. Infatti dopo la risposta che sarebbe andata via, ci chiese di ritrattare e pattuimmo uno nuovo più basso e con impegno lavori a carico locatore di sostituzione infissi isolanti. Ora invece fa marcia indietro con tante scuse. Ma seppur ci fossero le condizioni di sfratto per occupazione senza titolo, quanti anni dovrei attendere. Sarebbe rischioso no? Non pagherebbe più. Perderei Filippo e o Panaro come diciamo dalle nostre parti. Altre azioni ci sono? Grazie mille intanto. Ciao Arca

Altre soluzioni:

- non concedere la proroga e non rinnovare alcun contratto;

- trovarle un appartamento di suo gradimento per farti liberare il tuo;

- offrire una buona uscita o le spese del trasloco se se ne va subito.

 

Poi restano solo soluzioni illegali e cattivi pensieri

Ma noi vogliamo assolutamente registrare il contratto entro questo mese (tempo max) visto che ieri è scaduto. Ma non firma. Che cosa assurda. Non posso fare nulla?

Se il vecchio contratto è scaduto il 31 Marzo ormai non puoi più fare l'intimazione licenza per finita locazione e contestuale citazione per la convalida. Ti avrebbe abbreviato, non di poco, la procedura di sfratto per finita locazione.

Adesso non ti rimane che, appunto, lo sfratto per finita locazione. Se non dovessero più pagare i canoni lo sfratto diventa per morosità e in tempi si abbreviano rispoetto alla finita locazione.

Purtroppo, vista la situazione, non ti resta altro da fare. Più aspetti più tempo passerà prima cdi rientrare in possesso dell'appartamento.

Scusami : leggo che tu stai cercando di fargli firmare la proroga. Secondo me non è necessario che la firmi visto che la signora con la seconda raccomandata ti ha legittimato a prorogare all'agenzia delle entrate e non sei obbligato a fargli uno sconto sul canone( vuole restare altri sei mesi e l'unico modo è prorogare il contratto di 4 anni dato che non esce di casa ed una proroga di sei mesi non esiste). Certo non si riesce a capire se la signora vuole effettivamente andare via tra sei mesi o se lo scopo è di restare altri 4 anni.Tra l'altro la signora se vuole può dopo la proroga andare comunque via tra sei mesi spedendo una disdetta dopo la proroga. Se effettivamente poi vuole pagare un canone più basso si attiverà per cercare un'altra casa.

Comunque questo è quello che farei io. Ma ci sono comunque dei rischi. Ed è tua libera scelta vedere come comportarti anche eventualmente chiedendo il consiglio di un legale.

Perpetuo, la situazione è la seguente:

1) con una raccomandata abbiamo concesso proroga di 6 mesi alla signora a patto del pagamento a suo carico delle spese di imposta registro e risoluzione, ma abbiamo anche richiesto l'obbligo della firma sul nuovo 4+4 discusso in precedenza dove il canone mensile veniva diminuito rispetto al contratto scaduto il 31 marzo, più dandole possibilità di poter revocare con un preavviso di almeno 4 mesi prima;

 

2) la signora scorrettamente rifiuta di firmare affermando che poi 6 mesi passano in fretta!

3) n.b. la signora ha comunque regolarmente versato il corrente mese di affitto alla cifra indicata nel nuovo contratto ( che non vuole firmare) cifra più bassa rispetto a quello scaduto a fine marzo;

4)un avvocato mi ha suggerito prima che scada il primo mese di inviare una lettera di sfratto per occupazione senza titolo;

 

Perpetuo in effetti tu dici: che bisogno c'è di imporre di firmare un nuovo contratto se Lei ha cambiato idea, ha disatteso quanto dichiarato con raccomanadata e continua ad occupare l'immobile dopo la scadenza in un certo senso utilizzando impropriamente una specie di proroga del contatto scaduto?

 

Ma notiamo che:

1) non paga la cifra esatta sottoscritta nel vecchio contratto;

2) il locatore aveva, 6 mesi prima della scadenza, inviato disdetta al conduttore poichè la signora aveva fatto intendere che non voleva più rimanere, confermando il tutto nella risposta con raccomandata del rilascio nei termini;

Quindi in tal caso come la metto con l'Agenzia delle Entrate?

Che cosa posso fare? Potrei secondo te non tenere conto della mia disdetta inviata ed utilizzare ancora per 6 mesi il vecchio contratto in proroga? Non so in questo caso faccio una semplice registrazione e pagamento dell'imposta?

Ma poi dovrei pretendere che mi corrisponda la cifra corretta su cui pago le tasse e non quella arbitrariamente versata.

Un vero casino sta signora pazza che non firma non va via ma paga il mensile. Qual'è il suo scopo, cosa mi nasconde?

Insomma èil caso che mi rivolgo da un legale esperto del settore? O direttamente all'agenzia entrate?

Io non voglio rischiare nulla e non mi fido della signora..

Più semplicemente: se il conduttore chiede con raccomandata una proroga di ulteriori 6 mesi invece di lasciare l'appartamento in data 31/03/15 (scadenza del contratto), come dichiarato in parola (racc. ottobre 2014) ed a questo punto il locatore si vede costretto a rivedere la sua posizione, concedendo tale proroga di 6 mesi (con raccomandata), per il locatore è corretto, è regolare versare all'Agenzia d'E. l'imposta di registro 2% riferita al canone annuo del vecchio contratto che viene prorogato? In questo caso è legittimo per il locatore, non dare valore più alla disdetta inviata 6 mesi prima al conduttore? Se tutto ciò è regolare, ha anche obbligo di presentare o allegare al F24 la certificazione energetica APE? Oppure essendo la proroga di un vecchio contratto non è necessario? Grazie attendo una cortese risposta

Più semplicemente: se il conduttore chiede con raccomandata una proroga di ulteriori 6 mesi invece di lasciare l'appartamento in data 31/03/15 (scadenza del contratto), come dichiarato in parola (racc. ottobre 2014) ed a questo punto il locatore si vede costretto a rivedere la sua posizione, concedendo tale proroga di 6 mesi (con raccomandata), per il locatore è corretto, è regolare versare all'Agenzia d'E. l'imposta di registro 2% riferita al canone annuo del vecchio contratto che viene prorogato? In questo caso è legittimo per il locatore, non dare valore più alla disdetta inviata 6 mesi prima al conduttore? Se tutto ciò è regolare, ha anche obbligo di presentare o allegare al F24 la certificazione energetica APE? Oppure essendo la proroga di un vecchio contratto non è necessario? Grazie attendo una cortese risposta

riepiloghiamo : tu hai dato disdetta. l'inquilina prima ha accettato poi ha chiesto una proroga di sei mesi. Tu con raccomandata gli hai concesso la proroga a patto di stipulare il nuovo contratto discusso in precedenza con canone più basso. tale contratto però non è stato stipulato perchè la signora non ha hirmato.

Ma il nuovo contratto 4+4 è in mano alla signora o lo hai solo te?Se è in mano alla signora tu lo hai firmato? La signora ha in mano un contratto nuovo da te firmato? Se nè te nè la signora lo avete firmato il contratto non esiste. La proroga di sei mesi che gli hai concesso per raccomandata è assurda in quanto un contratto 4+4 si può prorogare solo di 4 anni ed era comunque condizionata alla stipula del nuovo contratto . Se tu vai all'ADE l'unica cosa che possono accettare è una proroga di 4 anni oppure un nuovo contratto.. sE TU GLI PARLI DI UNA Proroga di sei mesi si mettono a ridere.In secondo luogo se tale contratto non esiste la signora doveva continuare a pagare il contratto vecchio. Non ci sono alternative : o fai quello che ti ha chiesto l'avvocato (facendo lo sfratto per finita locazione)oppure proroghi il contratto vecchio sperando che poi la signora vada effettivamente via . (non riesco a capire perchè se comunque la signora voleva andare via gli hai concesso un canone più basso).Ripeto poi che ogni decisione è esclusivamente di tua responsabilità e tocca decidere a te se fidarti della signora.

Ti posso dire una cosa : Hai fatto un macello.Nel momento che hai dato la disdetta dovevi mantenere la posizione e non cercare soluzioni per accontentare l'inquilina.

Nel momento che hai dato la disdetta dovevi mantenere la posizione e non cercare soluzioni per accontentare l'inquilina.

...esattamente.

Ma il nuovo contratto 4+4 è in mano alla signora o lo hai solo te?Se è in mano alla signora tu lo hai firmato? La signora ha in mano un contratto nuovo da te firmato? Se nè te nè la signora lo avete firmato il contratto non esiste. La proroga di sei mesi che gli hai concesso per raccomandata è assurda in quanto un contratto 4+4 si può prorogare solo di 4 anni ed era comunque condizionata alla stipula del nuovo contratto.

 

No non è così forse mi sono spiegato male:

 

Mai concesso una proroga di 6 mesi bensì solo venuto incontro alle sue esigenze, concedendole di riamanere gli altri 6 mesi al patto di stipula nuovo contratto di 4+4 già firmato dal locatore, consegnato con raccomandata con inserita la possibilità di poter revocare per gravi motivi con preavviso di almeno 4 mesi prima.

Non ci sono alternative : o fai quello che ti ha chiesto l'avvocato (facendo lo sfratto per finita locazione)oppure proroghi il contratto vecchio sperando che poi la signora vada effettivamente via . (non riesco a capire perchè se comunque la signora voleva andare via gli hai concesso un canone più basso).

 

La signora ha dichiarato di andare via alla scadenza perchè appunto non voleva rimanere alle vecchie condizioni troppo esose; per tale motivo successivamente, ci ha fatto intendere che forse sarebbe rimasta se il canone fosse stato più agevole e così abbiamo pattuito un nuovo contratto ma ripeto già in suo possesso con la firma del locatore ma senza la sua.

 

A parte lo sfratto per finita locazione, per quanto riguarda invece l'unica scelta rimasta quella di prorogare il vecchio, come tu mi dicevi, c'è un dettaglio che vorrei sottoporre alla vostra attenzione:

il locatore intestatario del vecchio contratto scaduto è una zia defunta nel dic. 2012 che ha donato l'immobile comprensivo di affitto. In questo caso leggendo le istruzioni del modello RLI è possibile effettuare la proroga? Chi è il contribuente dichiarante della proroga? gli eredi?

Perchè se ciò è possibile procediamo a pagare imposta di registro x adempimenti successivi e aspettiamo gli eventi poichè il pazzoide conduttore sino ad oggi di buono ha che sempre pagato nei termini.

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