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Pezze di appoggio. L'amministratore di condominio non è obbligato a esibire le matrici degli assegni bancari
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Pezze di appoggio. L'amministratore di condominio non è obbligato a esibire le matrici degli assegni bancari

Le pezze d'appoggio e la conservazione dei documenti condominiali.

Avv.to Maurizio Tarantino - Foro di Bari  

La questione. Tizio con citazione proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo con cui gli si ordinava - quale amministratore p.t. del Condominio - di consegnare ai condomini Caio e Sempronio la seguente documentazione attinente la gestione dell'ente condominiale: copia di tutte le fatture dell'anno 2013, copia delle cartelle esattoriali, copia delle fatture relative al compenso dell'amministratore per l'anno 2013, copia di fatture e scontrini per spese di cancelleria, copie delle buste-paga relative all'anno 2013 dei dipendenti del Condominio, copia delle fatture affitto sala assemblee e copia della contabilità (tra cui le matrici degli assegni).

A sostegno della sua opposizione, Tizio (amministratore) eccepiva che l'opposto decreto fosse stato pronunciato nei suoi confronti in proprio piuttosto che in detta qualità di amministratore p.t. del Condominio e dunque nei confronti di soggetto carente di legittimazione passiva. Inoltre eccepiva che non tutta la documentazione poteva essere oggetto di consegna.

=> La documentazione giustificativa delle spese in ambito condominiale.

=> Assegni a vuoto, cosa rischia l'amministratore

Le pezze d'appoggio e la conservazione dei documenti condominiali. Nel lessico corrente i documenti giustificativi di spesa sono anche denominati “pezze d'appoggio”: queste consistono in tutti quei documenti che descrivono le singole entrate (ad esempio tabulati delle riscossioni periodiche) ed uscite (ad esempio fatture e ricevute fiscali).

Il condominio dovrà pertanto disporre di un archivio in cui devono essere conservati tutti i documenti attinenti i rapporti con terze persone o società almeno fino al limite della prescrizione.

La completa trasparenza gestionale per gli amministratori di condominio significa garantire che il servizio reso possa essere analizzato e valutato in tutte le sue componenti (efficacia, tempestività, opportunità) dai soggetti nel cui interesse è stata svolta l'attività. In linea teoria, è possibile indicare tre diverse categorie di documenti condominiali.

Il diritto dei condomini all'esibizione dei documenti. È bene ricordare che, contestualmente all'accettazione della nomina e a ogni rinnovo, l'amministratore indica il locale ove si trovano i registri condominiali, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e, provvedendo al solo rimborso spese, ottenerne copia (articolo 1129, secondo comma, Codice civile).

Per altro verso, tutti i condomini possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia, con spese a proprio carico (articolo 1130 bis del Codice civile).

L'amministratore che non dia seguito alle richieste dei condomini commette, di certo, una irregolarità che - valutate le circostanze - può costituire il presupposto per la revoca giudiziale, anche su istanza di un solo condomino (articolo 1129, undicesimo comma, Codice civile).

=> Richiesta pezze d'appoggio: i condomini hanno diritto a prenderne visione

Il ragionamento del Tribunale di Catania. Preliminarmente, il giudice adito ha evidenziato che il diritto dei condomini - di cui al ridetto art. 1130bis c.c. - di estrarre copia, a proprie spese (ma a cura dell'amministratore che ne è depositario), dei documenti giustificativi di spesa ben si presti ad essere sovrapposto al "diritto alla consegna di una cosa mobile determinata" di cui all'art. 633 c.p.c. proprio perché il diritto sostanziale de quo ha ad oggetto la copia della documentazione di cui si intenda acquisire contezza e non, invece, la documentazione in originale.

Premesso ciò, secondo il Tribunale non era ammissibile l'eccezione di carenza di legittimazione passiva su cui Tizio (amministratore) ha fondato in via principale la sua opposizione.

Difatti, il diritto dei condomini di "prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese" ha, infatti, a suo antecedente logico e giuridico l'obbligo di "conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio" che ex art. 1130, n. 8), c.c. fa capo all'amministratore, e non al Condominio: amministratore che negli stabili con più di otto membri è organo istituzionale dell'ente condominiale, e che proprio perché organo istituzionale è titolare per diritto positivo - ex art. 1130 c.c. - di una serie di specifiche attribuzioni.

Se l'obbligo che si individui in capo ad amministratore condominiale trovi dunque diretto fondamento nella norma di legge piuttosto che nei termini negoziali del mandato che la collettività condominiale abbia conferito al soggetto incaricato della gestione del patrimonio comune, dell'obbligo medesimo dovrà essere l'amministratore in proprio a rispondere, piuttosto che il Condominio.

=> L'amministratore di condominio non ha l'obbligo di depositare i documenti contabili

Parzialmente fondato appare, tuttavia, l'altro motivo di opposizione, teso a censurare l'esercizio abusivo nella specie da parte degli odierni opposti - del loro diritto di copia.Sul punto, il giudice ha chiarito che deve considerarsi arbitraria ed in nessun modo riconducibile entro l'alveo della norma codicistica di riferimento la pretesa di Caio e Sempronio di estrarre copia - a cura dell'amministratore - anche di documentazione in nessun modo sussumibile alla nozione di«documenti giustificativi di spesa»imposta al riguardo dal legislatore. Infatti la legge 220/12 di riforma stabilisce che «i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese». La stessa legge prevede anche che «le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione». Ne consegue che è la stessa legge che distingue nettamente tra i giustificativi di spesa e le altre scritture attinenti la gestione dell'ente condominiale.

In conclusione, secondo il ragionamento espresso dal Tribunale di Catania, non possono certamente considerarsi pezze giustificative né le «matrici dei 120 assegni bancari» né gli «stati avanzamento lavori e relativi certificati di pagamento attinenti i lavori di manutenzione straordinaria di parti comuni».

Per tali motivi, l'opposizione è stata accolta parzialmente e, per l'effetto, il decreto ingiuntivo è stato revocato.

È un'evidente forzatura del dato normativo di riferimento l'aver preteso la consegna di copia anche della matrice degli assegni.

È la legge 220/12 a escludere che le matrici dei titoli e gli stati di avanzamento siano pezze d'appoggio. “L'amministratore non può essere obbligato a esibire ai condomini anche le matrici degli assegni bancari.

Nella verifica della gestione, infatti, bisogna scindere tra documenti giustificativi di spesa e altre scritture attinenti la gestione dell'ente che devono solo essere conservate per dieci anni”. Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Cataniacon la sentenza n. 3125/2017 in merito ai giustificativi di spesa.

=> Anomalie nei rendiconti e nelle scritture contabili condominiali: ecco le conseguenze

Scarica Tribunale di Catania n. 3125/2017

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Biagio
Biagio giovedì 05 ottobre 2017 alle ore 17:25

Buongiorno, il riscontro degli assegni lo si può effettuare anche chiedendo gli estratti conto in quanto vengono visualizzati anche gli assegni emessi con il loro numero. Appare leggermente contraddittoria questo esonero dell' amministratore di non essere obbligato. Rispettiamo!

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