Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
100461 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
L'amministratore di condominio non ha l'obbligo di depositare i documenti contabili
Problema condominiale? Inviaci un quesito

L'amministratore di condominio non ha l'obbligo di depositare i documenti contabili

Sull'amministratore di condominio graverebbe solamente l'onere, ove richiesto, di consentire l'esame della documentazione giustificativa.

Avv.to Maurizio Tarantino - Foro di Bari  

"L'amministratore del condominio è tenuto a permettere, ai condomini che ne facciano richiesta, di prendere visione ed eventualmente estrarne copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare detta facoltà".

Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 13235 del 25 maggio 2017 in merito alla visione della documentazione contabile.

=> Revisore condominiale e accesso alla documentazione del conto corrente

=> Revoca amministratore non obbligatorio, chi ritira la documentazione?

I fatti di causa. La società Alfa aveva impugnato la deliberazione dell'assemblea del Condominio Beta deducendone l'invalidità per omessa convocazione, mancato invio della documentazione contabile e mancata specificazione dell'importo del contributo alle spese comuni dovuto dalla condomina attrice.

La Corte d'Appello di Roma, confermando la pronuncia di primo grado del Tribunale di Velletri, escludeva la necessità di apposita autorizzazione assembleare per la costituzione in giudizio dell'amministratore, ribadiva l'annullabilità (e non la nullità) della delibera condominiale in caso di vizio della convocazione, escludeva, peraltro, l'irregolarità della convocazione stessa, rilevava come l'amministratore avesse dato prova di aver trasmesso con raccomandata spedita il 10 ottobre 2006 e ricevuta dalla società condomina l'11 novembre 2006 la documentazione contabile, ed infine ricordava come gravasse sulla condomina l'onere di provare di non aver potuto consultare tale documentazione prima dell'assemblea.

Per tali motivi, la ricorrente società Alfa ha proposto ricorso in cassazione deducendo la violazione di legge per l'invalida costituzione del Condominio a mezzo del proprio amministratore perché sprovvisto di autorizzazione assembleare.

Con altro motivo, la ricorrente ha eccepito l'omesso esame di fatto decisivo e oggetto di discussione ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, non avendo i giudici di merito provveduto ad ordinare al Condominio l'esibizione della documentazione contabile.

La trasparenza del rendiconto. L'art. 1138 bis c.c. comma 1 prevede che "il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica".

In sintesi, i nuovi obblighi dell'amministratore sono: apertura di un c/c bancario o postale a nome del condominio sul quale movimentare in via esclusiva le somme ricevute o erogate per conto del condominio stesso; possibilità di tracciabilità e controllo da parte del singolo condomino, «per il tramite dell'amministratore« ; registro di contabilità (anche informatico) dove sono annotati, entro trenta giorni, i movimenti di cassa sul conto corrente dedicato al condominio; l'approvazione del rendiconto è disciplinata sia nel n. 1 dell'articolo 1130 sia nel successivo n. 10.

La nuova disposizione mira ad assicurare maggiore trasparenza nella gestione contabile dell'amministratore, difatti il rendiconto è annuale e deve contenere una serie di specifiche voci contabili indispensabili alla ricostruzione e al controllo della gestione dell'amministratore da parte di ogni condomino; in particolare, si prevedono come elementi imprescindibili del rendiconto il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e una nota di accompagnamento sintetica esplicativa della gestione annuale.

=> Il condominio non è una società: niente deposito di documentazione giustificativa del bilancio

La costituzione in giudizio dell'amministratore. L'amministratore di condominio è legittimato a intraprendere tutte le azioni giudiziali a tutela dei diritti del condominio e, quindi, degli stessi condomini; egli può così decidere di avviare la causa o difendere il condominio da un'azione intentata da altri senza bisogno di ricevere, prima, una specifica autorizzazione da parte dell'assemblea i condomini.

Egli, infatti, può agire anche autonomamente (art. 1130 c.c.).

Ciò, ovviamente, quando siano in gioco questioni che rientrino nelle sue specifiche competenze istituzionali (indicate dal codice civile); diversamente occorre sempre il benestare (preventivo o successivo, tramite ratifica) dell'assemblea.

È quanto chiarito dalla Cassazione con una recente sentenza (Cass. sent. n. 20816/15 del 15.10.2015).

Il ragionamento della Corte di Cassazione.

Per quanto attiene la costituzione in giudizio del condominio, nella vicenda in esam, la Suprema Corte ha confermato l'orientamento in base al quale in tema di condominio negli edifici, "l'amministratore può resistere all'impugnazione della delibera assembleare e può anche gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea, giacche' l'esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso, agli effetti dell'articolo 1130, n. 1, c.c". (Cass. Sez. 2, 25 maggio 2016, n. 10865; Cass. Sez. 2, 23 gennaio 2014, n. 1451).

In merito all'esibizione della documentazione contabile, la Corte ha evidenziato che il Condominio aveva provato di aver trasmesso la stessa con raccomandata spedita il 10 ottobre 2006 e ricevuta dalla società condomina l'11 novembre 2006.

Ad ogni modo, secondo gli ermellini, è corretto quanto affermato dalla Corte d'appello di Roma, e cioè che, "in tema di approvazione del rendiconto e del preventivo da parte dell'assemblea condominiale, l'amministratore del condominio non ha l'obbligo di depositare l'intera documentazione giustificativa del bilancio, ma soltanto di permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della medesima documentazione" (Cass. Sez. 2, 28 gennaio 2004, n. 1544).

=> Il condòmino può visionare la documentazione per esercitare il suo potere di vigilanza e di controllo sull'operato dell'amministratore

In conclusione, la Corte di Cassazione con l'ordinanza in commento ha rigettato il ricorso della società ricorrente; per l'effetto ha confermato il ragionamento dei giudici di merito circa la portata dell'obbligo dell'amministratore di condominio di mettere a disposizione dei condomini la documentazione giustificativa del bilancio, chiarendo che, in tema di approvazione di rendiconto e preventivo, tale obbligo non comporta il deposito necessario di tutti i documenti, ma solo la loro messa a disposizione ai condomini che ne facciano richiesta, permettendo a questi di visionarli e di estrarne copia a loro spese.

Scarica Corte di Cassazione ordinanza n. 13235 del 25 maggio 2017

Cerca: amministratore di condominio deposito documentazione

Commenta la notizia, interagisci...

    in evidenza

Dello stesso argomento