Per fissare la residenza in un appartamento è necessario che presenti al comune competente un contratto di locazione?
Lo chiedo, perché la casa in cui vorrei andare ad abitare è di un mio zio che me la darebbe gratuitamente, accollandomi i costi di utenze e simili. Mi domandavo: è sufficiente una carta scritta tra di noi per il comodato?
Partiamo dal dato certo: il contratto di comodato non dev'essere obbligatoriamente redatto in forma scritta, ma è obbligatoria la sua registrazione, sicché nei fatti si preferisce sempre la forma scritta.
Norma che sancisce l'obbligatorietà della registrazione è l'art. 5, quarto comma, Tariffa Parte Prima allegata al d.p.r. n. 131/86, il quale specifica che il contratto di comodato di immobili è soggetto a registrazione a termine fisso
Il contratto di comodato gratuito dev'essere registrato?
Data questa doverosa informazione torniamo al quesito del nostro lettore.
Della fissazione di residenza, di presenza di un valido titolo di possesso/detenzione dell'immobile si occupa l'art. 5, primo comma, de d.l. n. 47/2014 conv il l. n. 80/2014.
Tale norma specifica che "chiunque occupa abusivamente un immobile senza titolo non può chiedere la residenza né l'allacciamento a pubblici servizi in relazione all'immobile medesimo e gli atti emessi in violazione di tale divieto sono nulli a tutti gli effetti di legge".
L'occupazione dev'essere abusiva, ossia contro il consenso del proprietario, e senza titolo, ossia senza alcuna giustificazione legale.
Non è necessario, quindi, un contratto di affitto, quanto piuttosto che l'occupazione sia consentita e titolata. Non basta solamente il consenso del proprietario: serve anche il titolo.
Ciò vuol dire che per presentare richiesta di residenza è necessario possedere/detenere l'immobile sulla base di un titolo valido. Basta il comodato, quindi.
Non esistendo alcuna norma che leghi la registrazione (atto necessario ai fini fiscali) alla regolarità del contratto (cioè il contratto di comodato non registrato è pienamente valido), deve ritenersi che il contratto di comodato non registrato sia sufficiente ai fini della fissazione della residenza.
Molti comuni, tuttavia, non ritengono sufficiente la produzione di un contratto "semplice", domandando copia di quello registrato.
Discorso leggermente diverso per il contratto di locazione: esso è sicuramente utile per ottenere la fissazione della residenza, ma la legge ricollega alla sua registrazione la sua validità, tant'è che l'omessa registrazione ne determina la nullità. La registrazione deve avvenire entro trenta giorni dalla sua sottoscrizione (art. 13, primo comma, l. n. 431/98).
Il concetto di nullità del contratto di locazione ad uso abitativo è assai controverso, ma non paiono esserci dubbi sul fatto che al Comune competente per la fissazione della residenza, ove il titolo sia rappresentato da un contratto di affitto, debba essere presentato un contratto di affitto regolarmente registrato.
Ricordiamo che come specificato dalla legge n. 80/14, occupazione regolare e titolata sono fondamentali anche per l'allaccio delle utenze connesse all'utilizzo dell'immobile (luce, gas, ecc.): in questo caso la prova può essere fornita mediante dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà (art. 5, primo comma, d.l. n. 47/14 conv. in l. n. 80/14).
