La documentazione catastale non consente di verificare la conformità alle norme edilizie e urbanistiche e di conoscere se l'immobile sia stato regolarmente costruito e se gli eventuali interventi modificativi eseguiti successivamente alla sua edificazione, o gli interventi di manutenzione nell'unità immobiliare siano stati effettuati rispettando le norme urbanistiche
Il caso
Il proprietario di un appartamento situato al secondo piano di un palazzo sottoposto a vincolo storico-artistico presentava ricorso al T.A.R. contro l'autorizzazione rilasciata dalla Soprintendenza per i Beni Architettonici e per il Paesaggio per il Comune di Roma, e relativa alla sostituzione di due canne fumarie. Il primo giudice giudicava fondata la censura del ricorrente, il quale lamentava che il nulla-osta fosse stato erroneamente rilasciato, non essendo mai stata autorizzata l'originaria installazione delle predette canne fumarie: sebbene fossero intervenuti nel tempo dei condoni edilizi, questi avrebbero riguardato solo le opere interne, mentre a fronte dell'abusiva installazione di condizionatori e impianti di scarico fumi erano state ripetutamente mosse, da parte della competente Autorità, intimazioni alla loro rimozione.
Contro tale sentenza proponeva appello il proprietario dei locali di una pizzeria che insisteva nel medesimo immobile, la cui linea difensiva poneva in rilevo come la sentenza del T.A.R. non avesse in realtà «tenuto conto del parere favorevole della Soprintendenza in data 1 dicembre 1986, in vista del condono edilizio richiesto ai sensi della legge n. 47 del 1985, con chiaro riferimento anche alle canne fumarie, presenti negli elaborati grafici, con successivo rilascio della sanatoria n. 9/S prot. 133282/86, in cui si richiamavano i rilievi fotografici e i predetti elaborati».
Si costituivano in giudizio il proprietario dell'appartamento, il Comune di Roma ed il Ministero per i Beni e le attività Culturali, quest'ultimo anche con proposizione di appello incidentale: mentre il condomino ribadiva che i manufatti in questione non erano mai stati oggetto di sanatoria, il Comune di Roma confermava di avere operato correttamente, sulla base di una D.I.A. per opere di manutenzione straordinaria, implicante la sostituzione delle precedenti canne fumarie, e previo parere favorevole della Soprintendenza; il Ministero chiariva ulteriormente che il richiamato parere favorevole, reso dalla Sopraintendenza in data 1 dicembre 1986, al condono di locali interessati da un esercizio di ristorazione, non poteva non riferirsi anche alle canne fumarie in questione, dal momento che queste erano specificamente presenti negli elaborati grafici e il timbro "Visto" apposto dalla Soprintendenza non poteva non estendersi anche a detti manufatti.
Si rilevava inoltre che la presenza delle medesime canne fumarie era stata valutata anche in occasione di successive opere di straordinaria manutenzione, autorizzate sulla base di un progetto grafico in cui, di nuovo, detti manufatti erano chiaramente indicati.
Le diffide alla rimozione, menzionate dall'originario ricorrente, si riferivano peraltro a manufatti diversi da quelli in contestazione.
La decisione. Il Consiglio di Stato ha ritenuto fondati sia l'appello principale che quello proposto in via incidentale, ammettendo «la riferibilità della sanatoria n. 9/S del 1987 anche alle canne fumarie in questione, poiché presenti negli elaborati grafici ed essenziali per l'attività di ristorazione, svolta nei locali oggetto della sanatoria stessa».
Il giudice dell'appello ha specificamente sottolineato come il timbro, attestante il "Visto" della Soprintendenza, dovesse necessariamente riferirsi «all'intero intervento, funzionale all'esercizio dell'attività di ristorazione, tuttora svolta nei locali oggetto di sanatoria», ricordando al riguardo che la normativa in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia e di sanatoria delle opere di cui alla legge 26 febbraio 1985, n. 47 sancisce espressamente che possano essere oggetto di sanatoria solo le opere «ultimate» entro una certa data, e che per tali debbano intendersi, relativamente alle «opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza», quelle «completate funzionalmente» (art. 31, comma 2).
Il Consiglio di Stato ha altresì richiamato il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui può ravvisarsi una situazione di completamento funzionale «in presenza di tutti gli elementi essenziali per la destinazione d'uso da assentire, così da consentire l'utilizzo dell'immobile per una destinazione d'uso, coerente con le opere realizzate (cfr. in tal senso, fra le tante, Cons. St., sez. IV, 9 maggio 2011, n. 2750; Cons. St., sez. V, 18 dicembre 2002, n. 7021, 8 maggio 2007, n. 2120 e 4 ottobre 2007, n. 5153)».
Pertanto - ha concluso- «appare ragionevole che le canne fumarie in questione - per tipologia e dimensioni idonee a supportare l'attività di ristorazione - siano state considerate intrinseche al completamento funzionale delle opere, oggetto di condono edilizio».
Il condomino opponente ha fatto invece riferimento ad una circostanza non decisiva, quale quella risultante dalla documentazione catastale: «l'accatastamento - ha invece confermato il Consiglio di Stato - è un adempimento di tipo fiscale-tributario, che fa stato ad altri fini, senza assurgere a strumento idoneo - al di là di un mero valore indiziario - per evidenziare la reale consistenza degli immobili interessati e la relativa conformità alla disciplina urbanistico-edilizia (cfr. in tal senso, fra le tante, Cons. St., sez. VI, 4 febbraio 2013, n. 666; Cons. St., sez. V, 29 marzo 2004, n. 1631; Cass. civ., sez. II, 2 novembre 2010, n. 22298 e 3 marzo 2009, n. 5131; Cass pen., sez. III, 6 ottobre 2008, n. 38044)».
La documentazione catastale non consente, in definitiva, di verificare la conformità alle norme edilizie e urbanistiche e, dunque, di conoscere se l'immobile sia stato regolarmente costruito e se gli eventuali interventi modificativi eseguiti successivamente alla sua edificazione, o gli interventi di manutenzione nell'unità immobiliare siano stati effettuati rispettando le norme urbanistiche.
Al contrario, accertata una situazione di conformità urbanistico-edilizia, le risultanze dei dati catastali non sono idonee a fornire certezza circa una differente reale consistenza dell'immobile interessato.
