Il condominio è quella particolare forma di comunione nella quale al fianco di porzioni di piano di proprietà esclusiva (le unità immobiliari) vi sono beni in comunione tra i proprietari delle prime. Si tratta di una comunione forzosa in quanto, salvo casi particolari, essa non può essere sciolta rinunziando al bene o dividendolo.
Il codice civile, all’art. 1117 c.c., individua quali parti, servizi ed impianti dell’edificio debbano considerarsi comuni, in assenza di diversa indicazione del titolo d’acquisto (leggasi atto di compravendita o regolamento contrattuale debitamente trascritto presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari).
L’elenco di cui all’art. 1117 c.c. è da ritenersi meramente esemplificativo (e non tassativo).
Ciò vuol dire che possono considerarsi condominiali anche altri beni che, nonostante la non inclusione in questo elenco, svolgono una funzione accessoria e funzionale alo godimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva. Dell’uno e dell’altro caso fanno parte, rispettivamente, il suolo ed il sottosuolo. Il primo è indicato al n. 1 dell’art. 1117 c.c. Il secondo no.
Eppure è da ritenersi parte comune. La Cassazione, con una lunga e costante opera interpretatrice, ha chiarito che “ il "suolo su cui sorge l'edificio" attribuito, a norma dell'art. 1117 c.c., n. 1, in proprietà comune ai condomini, è costituito dalla porzione di terreno sulla quale poggia l'intero edificio e, quindi, la parte infima di esso ( Cass., Sez. 2^, 22 marzo 1996, n. 2496).
Il suolo non è configurato dalla superficie a livello del piano di campagna, ma dalla porzione di terreno su cui viene ad insistere l'intero fabbricato e, più specificamente, dalla parte inferiore di esso (secondo una accezione diversa da quella di cui all'art. 840 c.c., che si riferisce alla sola superficie esposta all'aria): con la conseguenza che i condomini sono comproprietari non della superficie a livello di piano di campagna la quale, normalmente, a causa dello sbancamento e della costruzione del fabbricato, è venuta a mancare - bensì del tratto di terreno sito in profondità, sottostante cioè al piano di campagna del fabbricato, sulla quale posano le fondamenta della costruzione (Cass., Sez. 2^, 28 aprile 2004, n. 8119; Cass., Sez. 2^, 19 dicembre 2002, n. 18091; Cass., Sez. 2^, 26 gennaio 2000, n. 855; Cass., Sez. 2^, 24 agosto 1998, n. 8346).
Il sottosuolo, invece, è costituito dallo spazio sottostante il suolo ed esistente in profondità; esso, ancorchè non espressamente menzionato dall'art. 1117 c.c., va considerato di proprietà comune in mancanza di un titolo, che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, avuto riguardo alla funzione di sostegno che contribuisce a svolgere per la stabilità del fabbricato (Cass., Sez. 2^, 24 ottobre 2006, n. 22835; Cass., Sez. 2^, 9 marzo 2006, n. 5085; Cass., Sez. 2^, 28 aprile 2004, n. 8119; Cass., Sez. 2^, 11 novembre 1986, n. 6587)”. (Cass. 2 marzo 2010 n. 4965).
In ragione di ciò tutte le decisioni relative ad opere e spese riguardanti queste parti dovranno essere adottate nel rispetto della normativa afferente la gestione dei beni comuni.
