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Il condominio esiste dove ci sono beni comuni e indispensabili al godimento di più unità immobiliari
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Il condominio esiste dove ci sono beni comuni e indispensabili al godimento di più unità immobiliari

Come si individuano le cose di proprietà comune che ricadono sotto la gestione della compagine condominiale

Avv. Alessandro Gallucci  

Il condominio, per quella che è la definizione comunemente accolta da dottrina e giurisprudenza (contra si veda Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148), è un ente di gestione sprovvisto di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti. La funzione di quest’ente è quella di gestire le parti comuni dell’edificio.

Questa, quindi, la nozione per ciò che concerne la compagine dal punto di vista organizzativo.

Quali sono le cose che la “formazione sociale” condominio è chiamata a gestire attraverso amministratore ed assemblea? Sul punto, è cosa nota, la norma di riferimento è l’art. 1117 c.c., il quale contiene un’elencazione delle cose che, salvo diversa indicazione del titolo (ossia dell’atto d’acquisto o del regolamento condominiale contrattuale debitamente trascritto), debbono considerarsi di proprietà comune.

Anche su questo punto è utile precisare un aspetto. Sebbene la Cassazione e la dottrina siano concordi nell’affermare che le cose di cui all’art. 1117 c.c. si presumono di proprietà comune in assenza di diverse specifiche indicazioni, le Sezioni Unite, in una sentenza del 1993, la n. 7449, ebbero a specificare che i beni indicati da quella norma sono di proprietà comune e non si presumono tali. Il titolo d’acquisto serve a riservarne la proprietà ad un condomino o ad un gruppo.

In sostanza il condominio, ossia la proprietà comune su parti dell’edificio, si costituisce ex lege e solo la volontà delle parti può escluderlo.

Nel corso del tempo si è andato sviluppando il convincimento che l’art. 1117 c.c. contenga un’elencazione meramente esemplificativa e non tassativa delle cose da considerarsi in condominio.

Ciò detto è lecito domandarsi: se è vera quest’affermazione, come si individuano le cose di proprietà comune che ricadono sotto la gestione della compagine? A ricordarcelo è stata la Suprema Corte di Cassazione con una sentenza dello scorso 2 agosto, la n. 16914.

Secondo i giudici di legittimità, chiamati a pronunciarsi in un procedimento avente ad oggetto la condominialità di alcuni beni, “ il diritto di condominio sulle parti comuni dell'edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l'esistenza dell'edificio stesso, ovvero che siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune, sicchè la presunzione di comproprietà posta dall'art. 1117 c.c., che contiene un'elencazione non tassativa, ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, venendo meno, in questi casi, il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacchè la destinazione particolare del bene prevale sull'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario (v. Cass., sentt. n. 17933 del 2010, n. 4787 del 2007)” (Cass. 2 agosto 2011 n. 16194).

La valutazione della necessarietà della parte rispetto all’uso ed al godimento comune sono valutazione rimesse al giudice di merito e se adeguatamente motivate sono incensurabili in Cassazione.

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