Dall'approvazione della legge n. 220/2012, la così detta riforma del condominio, ad oggi abbiamo spesso parlato della figura dell'amministratore di condominio.
Chi può assumere l'incarico?
Che cosa deve fare l'amministratore appena nominato per evitare d'incorrere in sanzioni?
Gli amministratori già in carica rischiano qualcosa?
A questi quesiti abbiamo anche dato risposta in un ebook specificamente dedicato alle novità legislative con le quali avremo a che fare a partire dal prossimo 18 giugno (data di entrata in vigore della "riforma".
A tali interrogativi se n'è aggiunto un altro sorto dopo l'approvazione di un'altra riforma, quella forense: l'avvocato può svolgere anche l'attività di amministratore?
Il pasticcio dovuto alle incertezze del consiglio nazionale forense, per ora, s'è risolto con una risposta positiva nonostante sembrasse dovesse concludersi diversamente.
Per ora lasciamo da parte queste vicende che hanno già avuto occasione di approfondimento per soffermarci su quelle elencate nel titolo dell'articolo.
Partiamo dalla nomina e quindi dal vincolo contrattuale che andrà ad instaurarsi tra condominio ed amministratore.
La giurisprudenza, nella sua voce più autorevole, ha avuto modo di specificare che "l'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato" (Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148).
La legge n. 220/2012, nella sostanza, ha ribadito e fatto proprio questo orientamento.
L'amministratore, dunque, anche dopo l'entrata in vigore della "riforma" dovrà essere considerato un mandatario (legale rappresentante) dei condomini in relazione alla gestione delle parti comuni; ciò tanto per quanto riguarda i rapporti con i terzi (es. fornitori), tanto nei rapporti tra singoli comproprietari e condominio complessivamente considerato.
Nomina di un nuovo amministratore e revoca del precedente
Nomina
La nomina, meglio la deliberazione di nomina, come oggi, dovrà essere adottata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell'edificio (art. 1136 c.c.).
All'atto di accettazione della nomina ed al suo rinnovo, è sempre la "riforma" a parlare, l'amministratore dovrà "specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta" (nuovo art. 1129, quattordicesimo comma, c.c.).
Conferma
Sulla conferma si concentrano le novità più importanti. Il primo periodo del nuovo art. 1129, decimo comma, c.c. specifica che "l'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata". Si tratta di una proroga tacita, salvo diversa deliberazione dell'assemblea.
Sul punto si segnala solamente un problema.
L'art. 1135 c.c. è stato riformulato con l'aggiunta di alcune novità ma non si è provveduto ad eliminare quella disposizione che impone all'amministratore, al termine dell'anno di gestione, di provvedere a convocare l'assemblea anche per la sua conferma. Tale diposizione, questa pare la lettura più giusta, dovrà considerarsi abrogata tacitamente, a far data dal prossimo 18 giugno.
Sparisce, però, la diatriba sui quorum necessari alla conferma.
Revoca
Al di là degli specifici casi di revoca da parte dell'Autorità Giudiziaria, su tale deliberazione non si segnala nessuna novità; in sostanza essa potrà essere deliberata dall'assemblea, in qualunque momento, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell'edificio (art. 1136 c.c.).
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