I reati edilizi da trasformazione: quando la fame di spazio è insaziabile. Sovente capita che agli affamati di spazio venga l'infelice idea di sfruttare ogni centimetro cubo dell'immobile di proprietà per ricavarne ulteriori porzioni abitabili o, addirittura, vere e proprie abitazioni: avviene così pertanto che le cantine ed i garage si trasformino in uffici o in case abitabili, che le terrazze vengano coperte e murate, o molto spesso, come abbiamo già avuto modo di analizzare, (La chiusura con vetrate del balcone costituisce abusivismo edilizio?), che i balconi siano finestrati e diventino delle vere e proprie verande: tutte queste opere, per essere lecitamente eseguite, devono essere autorizzate dalle competenti autorità amministrative (Comuni innanzitutto, ma spesso anche Regioni).
Una zona molto sensibile al fascino dell'abusivismo edilizio è certamente il sottotetto, quale fonte di ispirazione per tutti coloro che via abbino accesso esclusivo o che a ciò aspirino: nello scorso mese di marzo la Cassazione si era occupata di tale porzione immobiliare (Vivere nel sottotetto non si può.
Ecco il perché.), ricordando come costituisca reato l'adibirla ad abitazione senza permesso di costruire.
Tale situazione è però evidentemente molto più frequente di quanto già non sembri tant'è vero che a distanza di appena qualche settimana i Giudici di Piazza Cavour tornano sull'argomento con una nuova pronuncia che risolve un caso molto simile a quello deciso a marzo.
Accorpamento del sottotetto: una sola opera, tanti reati. Ed infatti con la sentenza n. 18709 del 06/05/2014, la III Sezione Penale del Supremo Collegio si pronuncia nuovamente su un caso di chiusura di un sottotetto effettuata per rendere abitabile quello che in origine no lo era affatto.
Proprietario e direttore dei lavori vengono per tali opere rinviati a giudizio e condannati in primo e secondo grado per vari reati, tutti previsti dal T.U. dell'Edilizia (D.P.R. 380/2001), che vanno da quello previsto all'art. art. 64 (Progettazione, direzione, esecuzione, responsabilità in opere di conglomerato cementizio armato) a quello indicato dall'art. 65 (Denuncia dei lavori di realizzazione e relazione a struttura ultimata di opere di conglomerato cementizio armato), passando attraverso la previsione degli artt. 71 e 72 (Direzione dei lavori abusivi e omessa denuncia di opere in conglomerato cementizio), il tutto naturalmente non dimenticando il più importante, ossia il reato previsto e punito dall'art. 44 lett. B del T.U., che prevede l'arresto fino a 2 anni e l'ammenda sino ad oltre 100.000 euro per l'esecuzione di lavori in assenza del permesso di costruire.
Come si vede, pertanto, con una sola azione si possono commettere molti reati, tutti concorrenti tra loro, con notevole aumento della pena finale (sia detentiva che pecuniaria) per cui è davvero il caso di pensarci bene prima di commettere questo tipo di illeciti.
Se le opere sono eseguite in zona sismica la pena aumenta. Come se non bastassero quelli elencati, può infine capitare che la realizzazione delle opere abusive integri gli estremi di un ulteriore reato, ossia quello previsto dall'art. art. 83 del T.U. Edilizia, riguardante i lavori effettuati in zone classificate come sismiche.
È quanto capitato ad una proprietaria campana la quale aveva appunto ben pensato di unire la porzione di sottotetto adibita a vano tecnico alla propria abitazione, posta al piano inferiore, aumentandone così il volume complessivo: tratta a giudizio ella veniva riconosciuta responsabile sia in primo grado che in appello di tutti i reati appena descritti, in concorso con il direttore dei lavori, anch'egli condannato per gli stessi fatti e reati.
I due presentavano così ricorso per Cassazione, il quale però non sortiva l'effetto sperato e la loro condanna veniva così confermata, con l'aggiunta di un'ammenda per entrambi da versare alle Casse dello Stato.
Mutare la destinazione d'uso di un vano tecnico trasformandolo in abitazione è reato. Il Supremo Collegio, infatti, con la citata sentenza n. 18709 del 06/05/2014, ha ribadito un concetto già più volte espresso in passato, ossia che “l'accorpamento di un sottotetto con l'unità abitativa sottostante e la trasformazione di parte di una tettoia in terrazzino con realizzazione della relativa copertura comportano la modifica dell'originaria destinazione del locale sottotetto - costituente, di regola, un “volume tecnico”, non computabile nel calcolo della volumetria massima consentita ed avente un rapporto di strumentalità necessaria con l'utilizzazione del fabbricato - con conseguente aumento della volumetria complessiva impiegabile ad uso abitativo.” (Cass. Pen., Sez. III Penale, sent. n. 18709 del 06/05/2014).
Il mutamento della naturale destinazione d'uso (anche solo) della parte di un immobile costituisce pertanto reato, integrando gli estremi della condotta di cui al citato art. 44 lett. B del T.U.
Edilizia: si legge infatti nella sentenza come la “difformità totale può aversi anche nel caso di mutamento della destinazione d'uso di un immobile o di parte di esso, realizzato attraverso opere implicanti una totale modificazione rispetto al previsto”.
Ciò in quanto “la difformità totale può riconnettersi sia alla costruzione di un corpo autonomo, sia all'effettuazione di modificazioni con opere anche soltanto interne tali da comportare un intervento che abbia rilevanza urbanistica in quanto incidente sull'assetto del territorio attraverso l'aumento del c.d. carico urbanistico.”.
La domanda in sanatoria non salva dall'abusivismo. Neppure la presenta domanda di sanatoria consente al proprietario ed al direttore dei lavori di evitare la conferma della condanna, per due ragioni.
Innanzitutto perché la domanda non aveva ottenuto risposta nel termine di legge: la Cassazione ricorda che la non risposta da parte dell'amministrazione ad un'istanza, in applicazione del principio del silenzio-rifiuto disciplinante la materia delle richieste amministrative, equivale a rigetto.
La domanda in sanatoria, pertanto, cui la pubblica amministrazione non ha fornito risposta nel termine di 60 giorni si deve intendere rigettata e l'opera illegittimamente eseguita continua a rimanere tale.
In secondo luogo, precisa la Cassazione, anche se il provvedimento di sanatoria fosse stato emesso esso non avrebbe potuto avere concreti ed effettivi effetti sananti nel caso di specie poiché le opere sono state realizzate in zona sismica, ciò in quanto “il permesso di costruire in sanatoria non produce effetti riguardo alle violazioni della disciplina antisismica e di quella sulle opere in cemento armato” (Cass. Pen., Sez. III Penale, sent. n. 18709 del 06/05/2014).
Nessuna sanabilità delle opere illegittime. Impossibile, quindi, ampliare il vano abitativo accorpandolo al sovrastante sottotetto senza presentare una regolare domanda di permesso di costruire: i lavori eventualmente realizzati in sua assenza, ove effettuati con materiale in conglomerato cementizio, sarebbero e resterebbero per sempre abusivi, specie se realizzati in zona dichiarata sismica.
Gli avidi di spazio è bene pertanto che facciano meglio i loro conti, e che questi conti non riguardino solo i metri cubi in più da poter sfruttare ma le soprattutto le conseguenze penali di tale maggior spazio: il costo della comodità e dei grandi spazi non è infatti soltanto economico.
