Domanda un nostro lettore nel forum di Condominioweb
“Il rendiconto condominiale inviato ai condomini insieme alla convocazione della relativa assemblea può essere modificato in assemblea dai condomini, o prima dall'amministratore? Nel primo caso è necessario il consenso dell'amministratore?”
Che cos'è il rendiconto?
Il rendiconto condominiale è un documento composito che l'amministratore è tenuto a redigere al termine dell'anno di gestione e nel quale sono riepilogate le spese inerenti l'anno di gestione appena trascorso, nonché la situazione patrimoniale del condominio, la presenza di eventuali liti e il piano di ripartizione delle spese tra i vari condòmini.
Con il rendiconto, è la parola stessa a dirlo, l'amministratore rende il conto della propria gestione, ossia espone ai condòmini cos'è stato fatto e cosa ci sarà da fare e quali sono i costi dell'attività posta in essere.
Il rendiconto, solitamente, riepiloga e conclude quando previsto nel preventivo, ma non è escluso che possa contenere poste di spesa non previste ad inizio anno. Si pensi ad un intervento di manutenzione straordinaria urgente, ai costi di una procedura legale di recupero del credito, ecc.
La redazione del rendiconto è doverosa in quanto connessa all'obbligo di presentarlo all'assemblea per la sua approvazione. Dal combinato disposto delle norme di cui agli artt. 1129, undicesimo e dodicesimo comma, c.c. e dell'art. 1130 n. 10 c.c. si evince che tale presentazione debba avvenire entro centottanta giorni dalla chiusura dell'anno di gestione.
L'assemblea può annullare l'approvazione del rendiconto?
L'assemblea, quindi, ha facoltà di approvare il rendiconto. Nessun obbligo in tal senso, anche se chiaramente non approvarlo per mero dispetto non ha alcun senso, anzi esporrebbe quella delibera ad impugnative per eccesso di potere oltre che rischierebbe di portare alla paralisi operativa del condominio.
Tuttavia non vi sono ragioni, laddove ciò sia utile o meglio necessario, per impedire all'assemblea di deliberare modificazioni al rendiconto. Si supponga l'ipotesi in cui erroneamente l'amministratore abbia utilizzato un criterio di riparto per una spesa, oppure quello in cui l'assemblea – con il voto di tutti i condòmini (e non solo di tutti i presenti) – abbia deliberato una modifica al riparto di una spesa.
In simili circostanze le ipotesi operative sono due:
a) rimandare l'approvazione ad una futura assemblea nella quale l'amministratore presenti in rendiconto ed il riparto modificato secondo le indicazioni assembleari;
b) approvare il tutto nella medesima riunione.
In tale ultimo caso è sempre bene che il riparto emendato sia effettivamente approvato e non che semplicemente si rimandi ad un riparto da modificarsi. Né possono essere sollevate obiezioni rispetto all'ordine del giorno, posto che una delle naturali conseguenze della discussione in merito al rendiconto sia proprio quella della sua modificazione.
E se è l'amministratore a volerlo modificare? Si pensi ai casi in cui vi sono stati errori di redazione.
In tal caso, ove ricorrano i tempi, è ben possibile integrare l'avviso di convocazione spendendo un nuovo rendiconto con la motivazione di tale integrazione. Laddove ciò non sia possibile, la spiegazione, con il supporto di tutta la documentazione, potrà essere fornita dall'amministratore in assemblea.
