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Condannato al risarcimento danni l'ex amministratore di condominio che manda in prescrizione le somme che doveva riscuotere
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Condannato al risarcimento danni l'ex amministratore di condominio che manda in prescrizione le somme che doveva riscuotere

La mancata riscossione dei contributi determina la responsabilità dell'amministratore di condominio

Avv.to Maurizio Tarantino - Foro di Bari  

In tema di condominio, è configurabile un danno da «mala gestio» a carico del professionista che viene meno all'obbligo di eseguire con la diligenza del buon padre di famiglia il mandato con rappresentanza conferitogli dall'assemblea.

Ne consegue che va condannato al risarcimento danni nei confronti del condominio l'ex amministratore responsabile per aver commesso vari illeciti, tra cui quelli di mandare in prescrizione somme che doveva riscuotere. Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Salerno con la sentenza n. 164 del 13 gennaio 2016 in merito alle responsabilità dell'amministratore di condominio.

I fatti di causa. Il condominio, con citazione conveniva in giudizio Tizio (ex amministratore), chiedendo la sua condanna al risarcimento per i danni arrecati durante la sua gestione condominiale per l'inadempimento dei suoi doveri previsti dalla legge. Costituendosi in giudizio, il convenuto contestava in toto le pretese del condominio.

Gli obblighi dell'amministratore e le conseguenze sul suo incarico. Una volta che l'assemblea condominiale ha deliberato la nomina di un amministratore tra il condominio e l'amministratore medesimo si instaura un rapporto di fiducia che viene regolato dalla legge come un contratto di mandato: una parte (l'amministratore-mandatario) si impegna a compiere uno o più atti giuridici in favore dell'altra (il condominio-mandante).

Il codice civile stabilisce che il mandatario (in questo caso l'amministratore) deve svolgere i propri compiti diligentemente diversamente risponde nei confronti del mandante.

Sempre il codice civile individua una serie di obblighi al quale l'amministratore deve attenersi, sia nella fase della nascita del rapporto (si pensi all'obbligo di specificare il proprio compenso all'atto della nomina) sia nel corso del suo incarico.

L'inosservanza di questi doveri può comportare per l'amministratore diverse conseguenze; infatti, il cattivo svolgimento delle sue mansioni può: condurre l'assemblea a deliberare una revoca; fare nascere una responsabilità risarcitoria se provoca dei danni al condominio.

=> Amministratore di condominio. Tutte le "carte" per essere in regola

Il condominio e la mala gestio dell'amministratore. L'amministratore ha il compito di incassare da ciascun condomino le somme necessarie per far fronte alle spese deliberate dall'assemblea, secondo la ripartizione risultante dalle tabelle millesimali (cosiddette spese condominiali), nel rispetto del preventivo e consuntivo di spesa annuale.

La riscossione dei contributi dovuti dai condomini è un'attività strumentale ed indispensabile per poter provvedere alla manutenzione ordinaria e alla corretta gestione dei servizi condominiali.

Egli deve altresì incassare le somme deliberate dall'assemblea straordinaria per far fronte a lavori di manutenzione straordinaria regolarmente approvati.

A tal proposito si evidenzia che, come disposto dall'articolo 1129 del Codice civile, «salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso». Così, nel caso in cui un condomino non paghi le spese comuni, l'amministratore è obbligato ad agire giudizialmente contro il moroso.

L'amministratore dovrà, quindi, attivarsi non solo nell'interesse dei condòmini, ma anche al fine di scongiurare contestazioni per responsabilità professionale: "L'amministratore di condominio, ai sensi dell'art. 1130 c.c., deve sia erogare le spese, sia riscuotere i contributi e non può quindi sottrarsi alla prima di tali obbligazioni con l'asserire di non avere adempiuto alla seconda, inadempimento ingiustificato, attesi i poteri conferiti all'amministratore ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c. di ottenere, ove occorra, decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo".

Inoltre, l'amministratore è ulteriormente responsabile se il credito del condominio si prescrive (5 anni per le spese ordinarie e di 10 per quelle straordinarie).

=> Il caso della prescrizione delle spese condominiali e della individuazione del dies a quo.

=> Amministratore di condominio e gravi irregolarità

Il ragionamento del Tribunale di Salerno. A seguito dell'istruttoria, il giudice ha avuto modo di constatare che il precedente amministratore si era reso inadempiente di tutte quelle attività necessarie allo svolgimento di una corretta gestione di condominio.

=> Si al caposcala per la riscossione delle quote condominiali

Per meglio dire, nel caso in esame, l'ex amministratore ha violato il suo mandato omettendo di convocare alcuni condomini e non curando di riscuotere dagli stessi le somme dovute fino a mandarle in prescrizione; ha omesso di riscuotere i contributi condominiali presso altri residenti mandando anche questi in prescrizione; non ha provveduto al pagamento di fatture varie.

Il tutto con danno verso il condominio rappresentato e in violazione di tutte le regole previste per il suo ruolo.

Premesso ciò, conformemente a quanto illustrato dalla giurisprudenza (di legittimità e di merito), il tribunale ha precisato che "l'amministratore di condominio non è un ente fornito di autonomia patrimoniale, ma attua una gestione collegiale di interessi individuali, con sottrazione e compressione dell'autonomia individuale; infatti, riceve dai condomini il c.d. mandato con rappresentanza, con conseguente applicazione delle norme sul mandato (artt. 1703 e ss. c.c.) ed è gravato dall'obbligo di eseguire il mandato conferitogli con la diligenza del buon padre di famiglia a norma dell'art. 1710 c.c." (In tal senso Cass. Civile nn. 8339/2014, 10815/2000, 13878/2010, 17026/2009, 130504/1999, 3233/1982. In merito in senso conforme Trib. Salerno 3 maggio 2011, Trib. Bari 1334/2011 e Trib. Milano 13 settembre 2005).

Ne discende che va condannato, al risarcimento danni, l'ex amministratore responsabile di mala gestio per aver commesso vari illeciti nei confronti del condominio.

=> Le dimissioni dell'amministratore non evitano la richiesta di risarcimento

=> Passaggio di consegne e responsabilità in capo all'amministratore uscente

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Tribunale di Salerno ha accolto la domanda del condominio con contestuale condanna del precedente amministratore al risarcimento del danno pari al valore di circa ventimila euro.

=> Guai per l'amministratore che non consegna l'elenco dei morosi. Rischia di pagare di tasca propria

=> Elenco condomini morosi richiesto dal creditore del condomini. Danno da mancata/ritardata consegna

Scarica Tribunale di Salerno n. 164 del 13 gennaio 2016

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Mario
Mario giovedì 09 giugno 2016 alle ore 19:43

Un amministratore vende all'asta l'appartamento di un ragazzo residente all'estero per riscuotere un debito di 1200 euro contestato dal padre usufruttuario.
Legge inadeguata e pericolosa. Gli amministratori eseguono lavori usufruendo di tecnici e ditte di loro competenza. I giudici fallimentari assecondano tali azioni. Il ricorso sulla base della mancata informazione del minore, viene rigettata un giorno prima dell'asta sulla base "non poteva non sapere"

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