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Senza il certificato di agibilità l'acquirente dell'immobile deve essere risarcito.
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Senza il certificato di agibilità l'acquirente dell'immobile deve essere risarcito.

Manca il certificato di agibilità? Allora l'acquirente deve essere risarcito

Avv. Giuseppe Nuzzo  

Il certificato di agibilità serve a garantire la commerciabilità legale degli immobili destinati a uso abitativo e il suo rilascio rientra tra i documenti che il venditore è tenuto a consegnare all'acquirente.

La mancata consegna di tale documento integra una ipotesi di responsabilità contrattuale del venditore, il quale deve risarcire il danno, quantificabile con i costi sostenuti dall'acquirente per ottenere da terzi professionisti il certificato.

Questi i principi di diritto applicati dalla X sezione civile del Tribunale di Roma che, con la sentenza n. 194 dell'8 gennaio 2016, ha condannato il venditore degli immobili a risarcire i danni subiti dagli acquirenti, parametrati ai costi necessari per ottenere le certificazionidi agibilità e/o abitabilità.

Riconosciuto anche il diritto alla riduzione del prezzo per la svalutazione commerciale subita dagli immobili privi di agibilità.

Nel caso affrontato dalla sentenza in commento, gli acquirenti di 5 appartamenti ad uso residenziale citavano in giudizio il costruttore-venditore sostenendo che gli appartamenti medesimi erano privi di certificato di agibilità e/o abitabilità.

In effetti, nei contratti di compravendita il venditore aveva dichiarato di non essere in grado di produrre il certificato di agibilità, impegnandosi a richiedere ed ottenere il certificato a sua cura e spese presso gli uffici comunali competenti.

Dichiarava altresì che, comunque, gli immobili venduti, così come l'intero edificio nel quale si trovano, erano conformi alle norme e alle condizioni di salubrità, stabilità e sicurezza vigenti in materia.

=> Sfuma la vendita dell'immobile se il venditore non rilascia per tempo il certificato di agibilità

Tuttavia, nonostante i numerosi solleciti, il venditore non aveva adempiuto a quanto pattuito, omettendo di presentare presso il Comune la domanda per ottenere il certificato di agibilità degli immobili. Ragion per cui gli acquirenti sono ricorsi al giudice per ottenere il risarcimento di tutti i danni subiti a causa del comportamento inadempiente del venditore.

Il giudice capitolino, anche all'esito della consulenza tecnica espletata e della documentazione acquisita, ha accolto le domande risarcitorie per responsabilità contrattuale avanzate dagli attori.

Il costruttore-venditore è stato condannato al pagamento di euro 60.000 per le spese che gli attori dovranno sostenere per poter ottenere da terzi professionisti tutta la documentazione necessaria a conseguire gli agognati certificati di abitabilità, oltre alla riduzione dei prezzi di acquisto per la limitata commerciabilità degli immobili ad essi venduti, derivante all'attualità della mancanza del certificati in questione.

Il venditore aveva provato a difendersi sostenendo di non aver potuto ottenere in tempo le certificazioni a causa di alcune varianti al progetto edilizio, richieste dagli stessi acquirenti, per le quali era stato necessario richiedere nuove concessioni per evitare abusi edilizi.

Invero - si legge nella sentenza – il venditore “non può giustificare il proprio inadempimento invocando il ritardo dell'ufficio comunale competente nel rilasciare le concessioni edilizie in sanatoria, sia in quanto era tenuto per legge e per contratto a fare conseguire agli acquirenti almeno in tempi ragionevoli i certificati di agibilità, mentre è stato negligente nel provvedere all'integrazione documentale richiesta da tale ufficio”.

Da non perdere: Le conseguenze in caso in mancato rilascio del certificato di agibilità

Neppure è ipotizzabile, nella fattispecie, un concorso di colpa degli acquirenti per aver richiesto al costruttore di realizzare degli abusi edilizi, che avrebbero poi richiesto il conseguimento delle concessioni in sanatoria. In realtà, le domande di concessione in sanatoria sono antecedenti all'acquisto degli immobili da parte degli attori.

La decisione del Tribunale di Roma si pone in linea con la giurisprudenza della suprema Corte, secondo la quale il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l'obbligo di consegnare all'acquirente il certificato di abitabilità/agibilità, senza il quale l'immobile stesso è incommerciabile (Cass. civ. n. 1701/2009).

L'obbligo assunto dal venditore di far ottenere al compratore il certificato comporta per il venditore l'obbligo di indennizzare il compratore, indennizzo immediatamente esigibile in difetto di fissazione di un termine per il rilascio ai sensi dell'art. 1183 comma 1 c.c. (Cass. civ. n. 26509/2006).

Nello specifico, il mancato rilascio del certificato di abitabilità è fonte di danno risarcibile per avere l'acquirente ricevuto un immobile con problemi di commerciabilità anche in caso di concreta utilizzazione dell'immobile ad uso abitativo (Cass. civ. n. 9253/2006).

La mancata certificazione è causa di un deprezzamento del bene commisurabile anche alle spese presuntivamente necessarie per il compimento degli adempimenti sufficienti ad ottenere la licenza di abitabilità (Cass. civ. n. 7529/2003).

Gli acquirenti pertanto hanno diritto al risarcimento dei danni subiti per il mancato rilascio dei certificati, che deve comprendere il pregiudizio connesso alla difficile e quasi impossibile commercializzazione degli immobili, la svalutazione commerciale ed il deprezzamento degli immobili e le spese necessarie per richiedere ed ottenere i certificati.

Inoltre, hanno diritto ad una riduzione del prezzo, commisurata alla svalutazione subita dagli immobili per il difetto di tale certificazione.

=> Cosa succede se non si consegna il certificato di agibilità

=> Ripartizione dei costi del certificato di agibilità

Scarica Tribunale di Roma, n. 194 dell'8 gennaio 2016

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Maria
Maria mercoledì 20 aprile 2016 alle ore 08:35

Avendo comprato a riscatto circa 2 anni fa casa dagli I.A.C.P., IO NON CONOSCEVO NEANCHE l'esistenza di tale certificato, avrebbe dovuto saperlo il NOTAIO? E nel momento che ne io ne il notaio l'ho abbiamo richiesto e gli I.A.C.P. non l'ho hanno dato, richiedendolo ora POSSO CHIEDERE IL RISARCIMENTO? Mi spetta? Il risarcimento?.grazie aspetto risposta

Domenicocampana1981@gmail.com
Domenicocampana1981@gmail.com sabato 27 maggio 2017 alle ore 22:20

Io o fatto una compravendita sensa l agibilita ma la banca me lo chiede o chiamato la proprietaria e si rifiuta di darmelo adesso io perderò la caparra data.

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