Grave inadempimento e risoluzione del contratto se il venditore non rilascia per tempo il certificato di agibilità
Il fatto. Gli acquirenti di un immobile ad uso abitativo chiamano in giudizio i venditori dell'immobile acquistato, chiedendo la risoluzione del contratto per grave inadempimento ex art. 1455 c.c. poiché questi ultimi non avevano consegnato la certificazione di agibilità. Oltre alla risoluzione del contratto gli acquirenti chiedono anche la restituzione del prezzo ed il risarcimento del danno.
Lo svolgimento del processo. I venditori dell'immobile, si costituiscono chiamando in causa il Comune, a parer loro, unico responsabile del mancato rilascio della certificazione in questione, formulando inoltre domanda riconvenzionale attraverso la quale chiedono la condanna degli acquirenti dell' immobile al pagamento in loro favore della somma di oltre ventiduemila euro quale corrispettivo per l'illegittima occupazione (la somma è pari al canone mensile moltiplicato per il numero di mesi di occupazione dell'immobile).
Il Comune, contesta ogni addebito precisando che l'unica ragione del mancato rilascio del certificato di agibilità è addebitabile alla difformità dell'immobile rispetto alla concessione edilizia originariamente rilasciata.
La sentenza. Il Tribunale di Taranto accoglie la domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento evidenziando la gravità dell'adempimento, sarebbe venuta meno solo se il mancato rilascio fosse addebitabile ad inerzia della P.A. (ipotesi quest'ultima che non ricorre nel caso di specie).
I fatti di causa hanno dimostrato che nessuna responsabilità può essere addebitata al Comune che ha giustificato il mancato rilascio della documentazione in questione, facendo riferimento esclusivamente alla difformità dell'immobile rispetto alla concessione edilizia.
La sentenza, inoltre, respinge la domanda di risarcimento del danno morale formulata dagli acquirenti, motivando il mancato accoglimento di tale pretesa in ragione della mancata lesione di un interesse costituzionale.
D'altra parte, invece, la pronuncia accoglie la domanda riconvenzionale formulata dai venditori relative al risarcimento del danno per occupazione dell'immobile da parte degli acquirenti. Legittimo il recesso dal preliminare se manca il certificato di abitabilità.
L'orientamento della giurisprudenza. La sentenza in questione aderisce ad un orientamento consolidato della giurisprudenza che già da tempo ha osservato che la gravità dell'inadempimento che giustifica la risoluzione del contratto va valutato “sotto il duplice aspetto oggettivo e soggettivo, ossia coordinando il giudizio sull'elemento oggettivo della mancata prestazione, investendo le circostanze del concreto svolgimento del rapporto” (Cass. Sez. II, 6.3.2012 n. 3477). Ed ancora il giudice applicando un criterio oggettivo “deve verificare che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economica complessiva del rapporto sì da creare uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale; nell'applicare il criterio soggettivo, invece, il giudicante deve considerare il comportamento di entrambe le parti…..” (Cass. Sez. III, 18 febbraio 2008 n. 3954).
La sentenza del Tribunale di Taranto, aderendo all'orientamento maggioritario della giurisprudenza, ha tenuto conto di entrambi i criteri appena citati per valutare la gravità dell'inadempimento che ha giustificato la risoluzione del contratto.
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