Impianti: proprietà comune vs proprietà esclusiva Per circoscrivere la fattispecie condominiale occorre fare necessario riferimento alla norma dettata in materia di parti comuni, ossia l'art. 1117 c.c., ai sensi del quale i beni comuni, appunto, «sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo».
Per quello che qui rileva, si ricorda che, nella nuova formulazione dell'art. 1117 c.c., hanno fatto la loro comparsa nuove diciture: accanto a «impianti idrici e fognari», si parla infatti di «sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell'aria», espressioni che, rispetto al testo vigente, definiscono diversamente impianti che ricadono tra le parti comuni.
Inoltre,come ben evidenziato nella sentenza in commento, la nuova norma poneun chiaro limite tra proprietà comune e proprietà esclusiva, sancendo che rientrano nella prima i citati sistemi e «i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini». (La nuova disposizione stabilisce inoltre che, in caso di impianti unitari, si dovrà far rientrare l'impianto tra le parti comuni fino al punto di utenza – salve le normative di settore in materia di reti pubbliche.)
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Il fatto La presente controversia origina dall'azione giudiziale promossa da un condominonei confronti del Condominio, al fine di ottenere la condanna dell'ente di gestione alla messa a norma dell'impianto elettrico che serve l'unità esclusiva, nonché al risarcimento dei danni materiali e non patrimoniali subiti: il condomino aveva lamentato che, per effetto degli interventi di adeguamento alla normativa comunitaria dell'impianto elettrico comune – eseguiti non a regola d'arte –, nel suo appartamento si erano verificate frequenti sospensioni della fornitura di energia elettrica, oltre a malfunzionamenti in altri appartamenti e nella luce scala.
Le interruzioni di corrente e le variazioni di tensione avevano profondamente danneggiato – aveva dedotto il condomino – alcuni elettrodomestici (frigorifero e lavatrice), con un conseguente esborso pari a 10000 euro.
Le domande attoree avevano trovato accoglimento in primo grado, ma non erano state confermate in sede d'appello: il giudice di seconde cure aveva rilevato, sulla base delle risultanze peritali, che l'impianto elettrico presentasse delle carenze funzionali e in punto di sicurezza, in quanto non conforme alle norme tecniche; tuttavia,aveva escluso – sempre alla luce degli accertamenti compiuti in sede di CTU espletate in entrambi i gradi di giudizio – la sussistenza di un nesso di causalità tra il malfunzionamento dell'impianto elettrico condominiale e quello del singolo appartamento, nonché tra i danni derivati al condomino per effetto dei difetti dell'impianto comune.
Il condomino ha dunque affidato le proprie istanze al ricorso in cassazione, articolando le proprie censure in quattro motivi.
La decisioneLa Suprema Corte ha ritenuto infondate tutte le doglianze formulate dal ricorrente, ad eccezione del solo profilo inerente la liquidazione a favore del Condominio delle spese processuali del giudizio di primo grado (i giudici di legittimità hanno dunque annullato la sentenza d'appello nella parte in cui aveva condannato il condominoa rimborsare al Condominio, che in primo grado era rimasto contumace,le menzionate spese.
La Suprema Corte ha sul punto osservato che« La condanna alle spese processuali, a norma dell'art. 91 c.p.c., ha, invero, il suo fondamento nell'esigenza di evitare una diminuzione patrimoniale alla parte che ha dovuto svolgere un'attività processuale per ottenere il riconoscimento e l'attuazione di un suo diritto; sicché essa non può essere pronunziata in favore del contumace vittorioso, poiché questi, non avendo espletato alcuna attività processuale, non ha sopportato spese al cui rimborso abbia diritto (da ultimo, Cass. Sez. 2, 19/08/2011, n. 17432)»(Cass., n. 16608/2017).
Venendo agli altri aspetti della controversia, la Cassazione ha in particolare rammentato come il disposto dell'art. 1117, n. 3, c.c., definisca in termini assolutamente inequivoci il «confine» tra l'impianto condominiale di distribuzione e trasmissione dell'energia elettrica e i singoli impianti rientranti nelle proprietà esclusive delle rispettive unità immobiliari, assumendo quale riferimento«il punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini»: di conseguenza, è ravvisabile una responsabilità del Condominio per i danni cagionati dal cattivo funzionamento dell'impianto elettrico solo limitatamente«a quella parte del sistema che sia posto prima delle diramazioni negli appartamenti»; viceversa, la manutenzione degli impianti interniè onere esclusivo dei singoli condomini.
Impianto elettrico condominiale, quali requisiti?
I giudici di legittimità hanno poi sottolineato un aspetto di estremo rilievo in materia di rapporti tra il Condominio e i singoli partecipanti al medesimo, laddove emerga un'inadeguata gestione dei beni comuni: «il singolo condomino non [è] titolare verso il condominio di un diritto di natura sinallagmatica relativo al buon funzionamento degli impianti condominiali, che possa essere esercitato mediante un'azione di condanna della stessa gestione condominiale all'adempimento corretto della relativa prestazione contrattuale, trovando causa l'uso dell'impianto che ciascun partecipante vanta nel rapporto di comproprietà delineato negli artt. 1117 e ss. c.c.».
Il singolo condominonon è pertanto legittimato ad esercitare nei confronti del Condominio un'azione di condanna ad «un facere,consistente nella messa a norma dell'impianto elettrico comune»: nell'ipotesi in cui l'ente di gestione ometta colpevolmente di eseguire i necessari interventi riparativi o di adeguamento dell'impianto elettrico, il condomino potrà, al più, avanzare una richiesta risarcitoria, oppure ricorrere ad «altri strumenti di tutela, quali, ad esempio, le impugnazioni delle deliberazioni assembleari ex art. 1137 c.c., i ricorsi contro i provvedimenti dell'amministratore ex art. 1133 c.c. [ossia quelli assunti nell'ambito dei suoi poteri], la domanda di revoca giudiziale dell'amministratore ex art. 1129, comma 11, c.c. [reputandosi detta omissione una grave irregolarità nell'esercizio del suo mandato], o il ricorso all'autorità giudiziaria in caso di inerzia agli effetti dell'art. 1105, comma 4, c.c. [la quale, si rammenta, è norma dettata in materia di amministrazione della comunione e prevede che, in assenza dei provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o nell'ipotesi di mancata formazione di una maggioranza, o di successiva esecuzione di una delibera adottata, ciascun partecipante possa ricorrere al giudice]» (Cass., n. 16608/2017).
La responsabilità dell'amministratoreIn relazione a quanto statuito dalla Suprema Corte in materia di responsabilità dell'amministratore, si rammenta infatti che l'art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., ponechiaramente a suo carico l'obbligo di «compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio».
La Corte di legittimità ha invero manifestato in un'occasione un approccio rigoroso, statuendo che «La figura dell'amministratore nell'ordinamento non si esaurisce nell'aspetto contrattuale delle prerogative dell'ufficio.
A tale figura il codice civile, e le leggi speciali imputano doveri ed obblighi finalizzati ad impedire che il modo d'essere dei beni condominiali provochi danno di terzi.
In relazione a tali beni l'amministratore, in quanto ha poteri e doveri di controllo e poteri di influire sul loro modo d'essere,si trova nella posizione di custode» (Cass., 16 ottobre 2008, n. 25251).
Pertanto, si è riconosciuta una responsabilità dell'amministratore, sulla base del presupposto che questi, quale mandatario ex artt. 1130, comma 1, n. 4 e 1135 c.c. – il cui comma 2 prevede specificamente che « L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente», ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni ma anche alla custodia di esse, con il conseguente obbligo di vigilare affinchéqueste non rechino danni a terzi o agli stessi condomini.(In proposito, si segnala tuttavia che, secondo l'indirizzo prevalente, in tema di beni comuni la custodia debba ravvisarsi in capo al condominio, e che debba quindi negarsi la possibilità di configurare in capo all'amministratore un'autonoma e personale responsabilità.)
Ad ogni modo, ai fini della questione in commento, si puòaffermare che, dall'obbligo di cui all'art. 1130 c.c.,derivi per l'amministratore di condominio quello specifico di curare la manutenzioneordinaria anche di tutti gli impianti condominiali (ivi compresi elettrici), assicurandonela conformità alla normativa di settore e la sicurezza, e curando la tenuta delle certificazioni di conformità; d'altro canto, sul piano della manutenzione straordinaria sarà tenuto ad attivarsi per rimuovere le situazioni di pericolo, agendo con la necessaria urgenza.
