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La restituzione delle chiavi non sempre comporta la restituzione dell'immobile
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La restituzione delle chiavi non sempre comporta la restituzione dell'immobile

Locazione, consegna delle chiavi ed effettiva restituzione

Avv. Valentina A. Papanice  

La restituzione delle chiavi non sempre comporta la effettiva restituzione dell'immobile locato, lo ha precisato la Corte di Cassazione con la sentenza n. 6467 del 14 marzo 2017.

Il caso

Il locatore di un immobile ad uso non abitativo citava in giudizio il conduttore moroso; in primo grado, il Tribunale dichiarava cessata la materia del contendere con riguardo alla domanda di rilascio e condannava il conduttore al pagamento dei canoni non pagati e di quelli dovuti sino alla data del rilascio dell'immobile (oltre interessi).

L'appello del conduttore veniva rigettato perchè, per quanto qui interessa, la Corte rilevava che quegli era ancora inadempiente rispetto all'obbligazione di restituzione del bene, atteso che, nonostante avesse consegnato le chiavi, non aveva portato via molti dei suoi beni, con ciò impedendo il "pieno e libero godimento del bene" da parte del locatore.

Il conduttore propone ricorso in cassazione dove, sempre per quanto qui interessa, contesta la sentenza di secondo grado per avere operato una distinzione tra consegna materiale delle chiavi e rilascio dell'immobile.

=> Riconsegnare le chiavi equivale generalmente a restiture il bene locato

Infatti, la Corte rammenta che, sì, secondo "giurisprudenza consolidata, la consegna al locatore da parte del conduttore delle chiavi dell'immobile locato, costituisce condotta idonea ... a consentire la reimmissione del primo nel possesso del bene, e dunque condotta apprezzabile come adempimento satisfattivo della obbligazione "ex contractu" avente ad oggetto la restituzione del bene posta a carico del conduttore ex art. 1590 c.c. (cfr. Corte cass. Sez. 3, Sentenza n. 5270 del 05/06/1996; id. Sez. 3, Sentenza n. 5841 del 24/03/2004 che equipara la consegna delle chiavi alla incondizionata messa a disposizione del bene; id. Sez. 3, Sentenza n. 550 del 17/01/2012)."

Tra le obbligazioni del conduttore vi è infatti, ovviamente, quella di restituire il bene alla cessazione del rapporto; essa è prevista dall'art. 1590 c.c.

Ricordiamo che il mancato rilascio dell'immobile comporta il pagamento dei canoni pattuiti, salvo il risarcimento dell'ulteriore danno (ex art. 1591 c.c.).

Da non perder: Ecco cosa succede se l'ex conduttore non cambia residenza

Consegna delle chiavi ed effettiva restituzione nell'accertamento dei fatti

È poi, però necessario, nell'accertamento dei fatti, valutare se effettivamente la restituzione delle chiavi implica anche la restituzione dell'immobile, se, cioè, "con la consegna o messa a disposizione delle chiavi dell'immobile, possa effettivamente ritenersi immesso il locatore nella piena disponibilità e godimento dell'immobile".

Per una effettiva esecuzione dell'obbligazione di cui all'art. 1590 c.c., non è sufficiente infatti restituire le chiavi, se a ciò non si accompagna "una "incondizionata" restituzione del bene, vale a dire in un'effettiva immissione dell'immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore (cfr. Corte Cass. Sez. 3 n. 5841 del 24 marzo 2004; id. Sez. 3 n. 5270 del 5 giugno 1996; id. Sez. 3, Sentenza n. 8616 del 12/04/2006)".

Nella sentenza impugnata, prosegue la Corte, l'accertamento dello stato dei fatti è rappresentato con l'espressione "la presenza dei beni all'interno dell'immobile non consente al locatore di disporre liberamente del bene", con cui la corte territoriale prende atto "della mancata prova della completa ed incondizionata reimmissione";

=> Appartamento in locazione, recesso, liberazione e pagamento dei canoni

infatti, si prosegue in sentenza: avendo il locatore (in realtà il curatore fallimentare del locatore) affermato l'inadempimento alla predetta obbligazione di rilascio "in quanto ritenuta non idonea la mera consegna delle chiavi, spettava al conduttore fornire la prova contraria dell'esatto adempimento della obbligazione di rilascio e cioè la prova che i beni rimasti nei locali non impedivano in ogni caso la facoltà di godimento e sfruttamento dell'immobile da parte del locatore".

In altri casi (menzionati dal ricorrente a sostegno della propria tesi) il mancato asporto dei beni da parte dell'ex conduttore non ha integrato, nell'accertamento dei fatti operato dalla corte territoriale, il mancato adempimento dell'obbligazione, l'obbligazione di rilascio doveva ritenersi adempiuta e dunque garantito il godimento del bene; al più in quei casi, si sarebbe potuto riconoscere il risarcimento dei danni.

La valutazione va fatta caso per caso

La conclusione della Corte è dunque che debba "essere valutato, caso per caso, se lo stato dell'immobile, del quale sono state restituite le chiavi, consenta effettivamente al locatore di disporne liberamente e pienamente".

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