In mancanza di ulteriori garanzie e specifiche pattuizioni, l'obbligo del locatore di consegnare il certificato di agibilità va riferita alle utilizzazioni che si possono ritenere normali in relazione alla conformità ed alla tipologia dei locali.
Ad affermarlo è la Corte di Cassazione con la sentenza n. 12880 del 22 giugno 2015. Per gli Ermellini l'accertamento dell'idoneità all'uso è a carico esclusivo del conduttore e, se è vero che l'agibilità può essere concessa in relazione a diverse destinazioni d'uso, tuttavia l'obbligo del locatore di garantire l'uso autorizzato è limitata alle sole utilizzazioni che appaiono normali e prevedibili.
Il fatto.Per comprendere la decisione in commento occorre ripercorrere la vicenda all'esame della suprema Corte. Il conduttore si opponeva a due decreti ingiuntivi che lo condannavano al pagamento dei canoni di locazione, deducendo l'inadempimento della locatrice all'obbligo di garantirgli il godimento secondo l'uso pattuito.
Il conduttore, infatti, avrebbe dovuto svolgervi l'attività di odontoiatra e le parti avevano convenuto che il pagamento del canone sarebbe avvenuto a decorrere dalla data in cui la locatrice avrebbe consegnato al conduttore il certificato di agibilità.
Il certificato rilasciato dal Comune e consegnato al conduttore dichiarava agibile all'attività di odontoiatra il piano terra, il primo ed il secondo piano, con esclusione invece del piano cantinato, destinato a deposito.
A detta del conduttore, la mancata agibilità del piano cantinato gli avrebbe impedito di ottenere l'autorizzazione a svolgere l'attività professionale per la quale aveva preso in affitto l'immobile.
L'opposizione veniva accolta in primo grado, ma la Corte d'Appello ribaltava la sentenza affermando che il locatore non è tenuto a garantire che il bene locato sia idoneo all'uso a cui il conduttore lo vuole destinare, salvo che abbia assunto specifica obbligazione in tal senso.
La sentenza che si annota ha confermato la decisione d'appello.
Nella fattispecie, il contratto specificava che l'immobile era concesso in locazione "... per la propria attività di odontoiatra con relativi servici di laboratorio, produzione e vendita di prodotti odontoiatrici e per attività di medicina e chirurgia con interventi chirurgici effettuati in sala operatoria con ricovero e degenza dei pazienti.
Qualsiasi diversa utilizzazione dovrà essere preventivamente ed espressamente autorizzata dalla parte locatrice...".
Gli usi consentiti. La suprema Corte osserva che tale clausola aveva nella specie il solo scopo di puntualizzare quali fossero le utilizzazioni permesse al conduttore ed assentite dal locatore. La stessa non può essere invece interpretata come assunzione da parte del locatore della garanzia che l'immobile locato fosse in tutto e per tutto idoneo all'uso autorizzato.
Perché il conduttore non può ridurre il canone di locazione?
Accertamento dell'idoneità all'uso pattuito. Citando la propria giurisprudenza, gli Ermellini precisano che l'accertamento dell'idoneità all'uso è a carico esclusivo del conduttore, salva la prestazione di specifica garanzia tramite apposita pattuizione, non essendo sufficiente allo scopo la mera enunciazione nel contratto che l'immobile deve essere destinato ad un determinato uso (Cass. civ. 14.8.2014 n. 17986).
La giurisprudenza citata si riferisce a casi in cui si discute non dell'autorizzazione all'esercizio di una data attività; tuttavia, ritiene la Corte che tali principi siano applicabili anche al certificato di agibilità, nel senso specifico e “atecnico” in cui qui se ne parla in questa sede, cioè come agibilità per una determinata e specifica utilizzazione.
In conclusione, se è pur vero che l'agibilità può essere concessa in relazione a diverse destinazioni d'uso, tuttavia, in mancanza di ulteriori garanzie e specificazioni, l'obbligo del locatore di consegnare il certificato di agibilità va riferito alle utilizzazioni che si possono ritenere normali in relazione alla conformazione ed alla tipologia dei locali.
Ed è normale e prevedibile che ai piani fuori terra di un immobile sia concessa l'agibilità quale abitazione od ufficio e ad un piano cantinato l'agibilità come solo deposito.
Né, del resto, la locatrice poteva prevedere o presumere che, in relazione alle molteplici attività descritte dal contratto come inerenti all'odontoiatria, una superficie cantinata da destinarsi a deposito non fosse in alcun modo utile né utilizzabile, nonostante la piena agibilità come uffici di un piano terra, di un primo piano e di un secondo piano, cioè della parte prevalente dell'immobile di cui al certificato di agibilità consegnato dal locatore.
Cosa succede se il continuo abbaiare del cane crea problemi di salute al conduttore?
