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Il locatore può pretendere il pagamento dei canoni se il locale concesso in locazione non è idoneo all'uso stabilito nel contratto?
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Il locatore può pretendere il pagamento dei canoni se il locale concesso in locazione non è idoneo all'uso stabilito nel contratto?

Ecco perchè il locatore non può pretendere il pagamento dei canoni di locazione se non si è mai attivato nel rendere l'immobile in buon stato

Avv. Leonarda Colucci  

Il Tribunale di Campobasso considera legittimo il mancato pagamento dei canoni da parte del conduttore a fronte della mancanza della controprestazione del locatore che, nel caso di specie, non ha garantito che i locali fossero adeguati all'uso.

Il fatto.

Una società agisce nei confronti del conduttore di un immobile ad uso commerciale formulando, con citazione, l'intimazione di sfratto per morosità e chiedendo il pagamento di canoni non versati nonché la risoluzione del contratto per inadempimento.

Il conduttore si oppone alla richieste di parte attrice chiedendone il rigetto ed attraverso domanda riconvenzionale chiede il risarcimento dei danni subiti a fronte delle copiose infiltrazioni d'acqua che avevano interessato l'immobile in questione, considerato che queste ultime avevano compromesso buona parte della merce (generi alimentari) custodita nel deposito.

Lo svolgimento del processo. Instaurato il giudizio di intimazione di sfratto per morosità il Giudice ha respinto l'istanza di convalida di sfratto e nel successivo giudizio di merito è stata disposta ed espletata una consulenza tecnica d'ufficio rilevatasi fondamentale per la definizione della questione.

Tale consulenza, infatti, ha accertato che l'immobile oggetto di contratto di locazione per cui è causa era interessato dalla presenza di rilevanti infiltrazioni d'acqua e tale circostanza determinava come conseguenza l'inidoneità del locale in questione alla funzione di deposito di generi alimentari.

Dopo l'accertamento dell'assoluta inidoneità dell'immobile alla funzione di deposito di generi alimentari, tenendo conto che il locatore non aveva mai provveduto ad apportare le necessarie riparazioni, la sentenza ha considerato pienamente legittimo il mancato pagamento dei canoni di locazione da parte del conduttore.

La decisione. Giungendo a tali conclusioni la sentenza del Tribunale di Campobasso si allinea all'orientamento espresso sul tema dalla giurisprudenza di legittimità, che già da qualche tempo definisce comportamento legittimo il mancato pagamento dei canoni di locazione “quando venga a mancare completamente la controprestazione da parte del locatore” (Cass. Civ., 10 gennaio 2008, n. 261; Cass. Civ., 8 ottobre 2008, n. 24799).

In base a tale ricostruzione la sentenza della seconda sezione civile del Tribunale di Campobasso rigetta le richieste della società locatrice, che ricordiamo aveva chiesto il pagamento dei canoni di locazione al conduttore moroso e la risoluzione del contratto per grave inadempimento di quest'ultimo, mentre d'altro canto accoglie parzialmente le richieste formulate dal conduttore con domanda riconvenzionale dichiarando la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della società locatrice che non ha mai provveduto ad effettuare le necessarie riparazioni all'immobile concesso in locazione in modo tale da scongiurare le infiltrazioni d'acqua.

Per quanto riguarda, invece, la richiesta di risarcimento danni formulata dal conduttore, avente ad oggetto i danni sopportati dai generi alimentari custoditi nel deposito, tale domanda non è stata accolta poiché né la consulenza tecnica d'ufficio, né la perizia giurata di parte hanno determinato l'entità dei danni subiti dalla merce in questione.

In buona sostanza, quindi, la sentenza puntualizza che persiste il diritto del locatore a chiedere pretendere il pagamento dei canoni di locazione fino al momento in cui l'immobile risulti idoneo all'uso per il quale è stato locale, in caso contrario se il locatore non si attiva in modo da mantenere in uno stato di idoneità l'immobile dato in locazione non può continuare a pretendere il regolare pagamento dei canoni da parte del conduttore. (=> È legittimo sospendere il pagamento dei canoni d'affitto se il proprietario si rifiuta di riparare la caldaia?)

In particolare nel caso di specie i fatti di causa hanno dimostrato che il conduttore aveva più volte provveduto a segnalare la situazione del locale alla società proprietaria, ma le varie comunicazioni non erano mai giunte a conoscenza di quest'ultima.

A fronte della situazione venutasi a creare, e dei danni determinati dalle incessanti infiltrazioni d'acqua, il conduttore ha notificato ben tre atti di citazione per ottenere il risarcimento dei danni patiti anche se tali atti non sono mai stati recapitati alla società locatrice.

Tenendo conto di tale situazione, accertato che nessun inadempimento può essere addebitato al conduttore che invece si è premurato di portare a conoscenza della società proprietaria dell'immobile la situazione in cui lo stesso versava, la sentenza ha rilevato che anche in tal caso continua a permanere in capo al proprietario l'obbligo di mantenere in uno stato di idoneità l'immobile concesso in locazione ed a questa conclusione la pronuncia commentata giunge anche in considerazione dell'orientamento espresso da recente giurisprudenza secondo cui “ sussiste l'obbligazione principale del locatore in ordine al mantenimento della cosa locata in stato da servire all'uso convenuto… dal momento che rimane a suo carico l'obbligo di effettuare visite periodiche e di eseguire gli opportuni interventi” (Cass.civ., sez. III, 28 giugno 2010, n. 15372).

Il locatore non può pretendere solo il pagamento dei canoni di locazione se non si è mai premurato di assicurare un buon stato di manutenzione della cosa locata, di conseguenza nel momento in cui adottando un comportamento negligente diviene inadempiente rispetto agli obblighi contrattuali assunti, non potrà esigere il pagamento dei canoni da parte del conduttore.

Correlato: Se non si insonorizza il locale si può anche rischiare la risoluzione del contratto di locazione?

Scarica Tribunale di Campobasso, 11 giugno 2014,n. 461

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