Il fondamento della responsabilità penale dell'amministratore risiede negli artt. 1130 n.3 e 4 e 1135 comma 2 c.c., norme che incardinano una posizione di garanzia da cui scaturisce l'obbligo di vigilare sulle parti comuni e di adottare tutte le misure idonee a prevenire pericoli per la incolumità pubblica derivanti dalle cose comuni.
Premesso ciò, il nostro Codice penale non prevede una figura di reato propria dell'amministratore di condominio.
A lui tuttavia possono riferirsi una serie di fattispecie penali relative alla attività svolta.
Ingiuria e diffamazione (artt. 594-595 c.p.) Ci riferiamo ad esempio ai reati di ingiuria, magari commessa nel corso di una assemblea condominiale (art. 594 c.p.) o di diffamazione (art. 595 c.p.) ove la tutela dell'onore e del decoro dei condomini impone il rispetto dei principi di continenza, adeguatezza dei toni ai contenuti dell'informazione, assenza di espressioni ingiuriose e offensive, riservatezza dei dati informativi comunicati.
Sono rilevanti i casi di espressioni lesive dell'altrui onore non scritte, pronunciate in assemblea o eventualmente pubblicate nel sito internet condominiale o in altro modo accessibili anche a terzi.
In alcune pronunce, si è ravvisato il reato di diffamazione qualora l'amministratore abbia affisso nell'atrio del condominio un avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, contenente la comunicazione della denuncia di un condomino da parte dell'amministratore stesso (Cass. Pen. 8 giugno 1973, n. 4562);
o ancora qualora l'amministratore invii una lettera a tutti i condomini con i quali questi sono edotti della morosità di uno di essi relativamente alla quota dovuta per l'adeguamento dell'impianto elettrico, definendolo un "anarcoide che intralcia e fomenta e mantiene comportamento scorretto" (Cass. pen. Sez. V, 23/11/2005, n. 282).
Oltre quindi alle norme penali in tema di ingiuria e diffamazione, qualora vengano usate espressioni poco decorose ed offensive, si evidenzia anche un profilo di tutela di riservatezza dei dati personali di cui è a disposizione l'amministratore ai fini della tenuta dell'anagrafe condominiale e soprattutto di dati relativi alla morosità.
In questo caso, anche la sola indicazione del nominativo viola le norme penali sulla tutela della privacy.
Violazione di domicilio (art. 614 c.p.) Altri reati comuni ravvisati a carico dell'amministratore sono la violazione di domicilio, riscontrabile ad es. quando l'amministratore si introduca nell'appartamento di un condomino contro la sua volontà per effettuare delle verifiche autorizzate da delibera (art. 614 c.p.).
Inoltre, in caso di resistenza del condomino l'amministratore dovrebbe adire l'autorità giudiziaria, potendosi ravvisare anche l'ipotesi di esercizio arbitrario delle proprie ragioni con violenza alle cose qualora al fine di far valere un preteso diritto, l'amministratore danneggia la cosa.
L'inosservanza di un provvedimento dell'autorità pubblica (art. 650 c.p.) La norma pur non essendo specifica, può trovare applicazione anche nei confronti dell'amministratore, quando gli sia stato ordinato di eseguire opere sulle parti comuni dell'edificio con caratteristiche rientranti nella disposizione.
Così avviene per l'inadempimento di un ordine dell'Autorità notificatogli, che gli impone di ridurre la rumorosità dell'impianto di riscaldamento.
Si tratta di provvedimenti dell'autorità che si esplicitano nell'ordinare l'esecuzione di opere sulle parti comuni dell'edificio condominiale. Il reato non sussiste, dunque, quando il provvedimento dell'autorità è emesso nell'interesse esclusivo di uno solo dei condomini.
I reati dell'amministratore contro il patrimonio: l'appropriazione indebita (art. 646 c.p.) Il novellato art. 1129 c.c. dispone ora come l'amministratore di condominio sia obbligato a far transitare su di un apposito conto corrente bancario o postale, intestato al condominio, tutte le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle erogate a qualsiasi titolo per conto del condominio mentre ciascun condomino può prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
Queste disposizioni rendono quindi più difficile –ma non escludono – la possibilità pratica che l'amministratore si appropri di denaro appartenente ai condomini o al condominio o destini tale denaro ad altri scopi.
Così risponderà di tale reato l'amministratore di condominio, tenuto ai sensi dell'art. 1130 n.4 c.c. a riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni, nel caso in cui si verifichi un ammanco di cassa, anche di esigua entità, (Cass., 11 aprile 2012 n. 36022 ) o nel caso in cui le risorse patrimoniali non vengano utilizzate per le finalità tipiche della realtà organizzativa condominiale.
Ciò avviene nel caso di mancato versamento degli oneri contributivi condominiali quando essi vengano utilizzati, attraverso l'appropriazione, per finalità estranee alla gestione ed amministrazione della cosa comune.
Mancata esecuzione dolosa di un provvedimento del giudice (art. 388 comma 2 c.p.)La Cassazione (n.31192 del 16.07.2014) ha ritenuto penalmente responsabile l'amministratore di condominio che a incarico finito, nonostante l'ordine in tal senso del tribunale non aveva consegnato al nuovo amministratore i conti e le carte condominiali.
Il caso riguarda un amministratore di condominio, condannato in primo grado ed in appello per essersi rifiutato di restituire i documenti contabili inerenti all'amministrazione di un condominio.
I reati contro il patrimonio: la truffa aggravata (ai sensi dell'art. 61 n.11 e art. 640 c.p.) Il Tribunale di Firenze, sentenza depositata il 30 marzo 2000 ha ravvisato il reato di truffa nella condotta dell'amministratore di condominio per aver posto in essere artifici e raggiri consistenti nella falsa redazione del rendiconto, per farsi versare somme da parte dei condomini tratti in inganno.
In ambito civile, se il rendiconto presentato in assemblea non corrisponde allo scopo, l'approvazione assembleare si forma in maniera viziata, con la conseguente possibilità di azione giudiziaria ex art. 1137 c.c.
Se l'amministratore di condominio “trucca” il rendiconto i condomini possono denunciarlo per truffa
Incendio di parti comuni (art. 449 c.p.) L'amministratore di condominio ha l'obbligo di intervenire a tutela delle parti comuni dell'edificio a prescindere dalla provenienza del pericolo, deve pertanto ritenersi che il dovere per costui di attivarsi sussista anche quando il pericolo per le parti comuni provenga da un bene (nella specie in considerazione una canna fumaria) di proprietà esclusiva di uno dei condomini): la posizione di garanzia concerne l'incolumità pubblica e prescinde dal fatto che il pericolo trovi origine in un bene comune (Cass. pen. Sez. IV Sent., 23/09/2009, n. 39959).
Omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina (art. 677 c.p.) L'obbligo di attivarsi onde eliminare la riferita situazione di pericolo non deve ritenersi subordinato alla preventiva deliberazione dell'assemblea condominiale ovvero ad apposita segnalazione di pericolo tale da indurre un intervento di urgenza Il disposto dell'art.1130 n. 4 c.c. viene invero interpretato dalla giurisprudenza di legittimità nel senso che sull'amministratore grava il dovere di attivarsi a tutela dei diritti inerenti le parti comuni dell'edificio, a prescindere da specifica autorizzazione dei condomini ed a prescindere che si versi nei caso di atti cautelativi ed urgenti ( cfr. Sez. 4 n.3959 del 2009; Sez. 4 n.6757 del 1983).
In caso di caduta di calcinacci l'amministratore di condominio è responsabile
Dalla lettera dell'art. 1135, ultimo comma cod. civ. si evince peraltro a contrario che l'amministratore ha facoltà di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, in caso rivestano carattere di urgenza, dovendo in seguito informare l'assemblea.
Con altra sentenza n. 34147 del 6 settembre 2012, la Corte ha precisato che l'amministratore di condominio è penalmente responsabile dei danni e delle lesioni subite da condomini e da terzi per l'omessa manutenzione delle parti comuni.
Ciò indipendentemente dal fatto che l'assemblea abbia o meno deliberato sul punto: l'amministratore deve attivarsi per eliminare i pericoli e non può trincerarsi dietro l'immobilismo dei condomini.
La titolarità del procedimento di trattamento di dati personali: profili di tutela della privacy e della riservatezza (art. 615 ter) Un tema di rapporto tra diritto alla privacy e informazioni relative alla gestione condominiale, viene in rilievo innanzitutto la legge che disciplina il diritto alla riservatezza, meglio nota come legge sulla privacy, del 1996 n° 675 modificata nel 2003.
Tale normativa assume rilevanza in quanto l'amministratore di condominio che si è reso responsabile di violazioni di norme a tutela della privacy, va incontro alle sanzioni penali previste dall'art. 34 (omessa o infedele dichiarazione), 35 (trattamento illecito di dati personali), 36 (omessa adozione di misure necessarie alla sicurezza dei dati), e 37 (inosservanza dei provvedimenti del Garante), oltre che alle sanzioni amministrative racchiuse nell'art. 39 della L. 675/96.
Altresì, in aggiunta alle fattispecie penali previste dal codice della privacy, si possono configurare gli illeciti penali contenuti nel codice penale a tutela della riservatezza, quali ad esempio il reato di interferenze illecite nella vita privata (art. 615 ter c.p.).
