L'amministratore di condominio può farsi coadiuvare da un sostituto o un c.d."caposcala" che ha il compito di eseguire le incombenze a lui delegate - come ad esempio la riscossione degli oneri condominiali - ferma restando la responsabilità dell'amministratore che lo ha nominato, che rimane il titolare del mandato conferitogli dall'assemblea e, dunque, risponde anche delle azioni poste in essere dal suo sostituto.
Così si è espressa la Corte d'appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto, con la sentenza n. 163 del 13 aprile 2015.
Nel caso di specie, la Corte salentina si è occupata dell'impugnazione proposta contro una delibera assembleare in cui un condomino contestava il fatto che la riscossione delle quote condominiali e dei pagamenti relativi ai consumi idrici fosse stata delegata dall'amministratore del condominio a un "caposcala".
I giudici territoriali, confermando la decisione di primo grado, hanno invece ritenuto legittima la delega di funzioni a favore del caposcala da parte dell'amministratore; quest'ultimo ben può farsi aiutare nello svolgimento delle attribuzioni proprie del suo incarico, nominando uno o più sostituti, così come avviene per le ipotesi di mandato con rappresentanza.
Per consolidata giurisprudenza sappiamo che l'amministratore del condominio è un "ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza", con conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato (artt. 1703 ss. c.c.).
Pertanto, chi è nominato amministratore diviene legale rappresentante dei comproprietari verso l'esterno e nei rapporti tra i condomini, con riferimento alla gestione e conservazione delle parti comuni dell'edificio.
Nello svolgimento delle proprie attribuzioni, l'amministratore può agire da solo oppure può farsi legittimamente coadiuvare da un sostituto che, nel gergo condominiale, prende spesso il nome di "caposcala".
Il codice civile disciplina espressamente la figura del sostituto all'art. 1717 c.c.: "il mandatario che, nell'esecuzione del mandato, sostituisce altri a se stesso, senza esservi autorizzato o senza che ciò sia necessario per la natura dell'incarico, risponde dell'operato della persona sostituita".
Inoltre, "se il mandante aveva autorizzato la sostituzione senza indicare la persona, il mandatario risponde soltanto quando è in colpa nella scelta".
In ogni caso, titolare dei poteri rimane il rappresentante, il quale risponde dell'attività del suo sostituto: "il mandatario risponde delle istruzioni che ha impartito al sostituito" e "il mandante può agire direttamente contro la persona sostituita dal mandatario".
Con specifico riferimento alla disciplina condominiale, la corte salentina si sofferma sulla figura del "caposcala".
Si tratta appunto di un sostituto dell'amministratore (mandatario) che, scelto da lui o dai condomini (mandanti) riuniti in assemblea, ha il compito di eseguire determinate incombenze - si pensi al pagamento delle rate condominiali, o alla cura di determinati rapporti con i terzi, oppure alla consegna delle chiavi del terrazzo al tecnico della televisione - ferma restando la responsabilità di chi lo nomina per le azioni da esso poste in essere.
Il caposcala può anche essere scelto dall'assemblea o previsto dal regolamento al fine di verificare e coadiuvare l'amministratore nell'espletamento del proprio incarico. In tal caso - sottolineano i giudici - si tratta di una figura molto simile a quella del "consiglio di condominio", talvolta denominato appunto "comitato o commissione di scala", figura ora contemplata espressamente dal nuovo art. 1130-bis, comma 2, c.c., introdotto dalla legge di riforma del condominio.
I ruolo del "sostituto" o "caposcala" sarà comunque limitato all'esecuzione di compiti specifici assegnatigli dall'assemblea (in caso di nomina assembleare), dal regolamento di condominio o dall'amministratore che lo ha nominato.
E si tratterà, di regola, sempre di compiti di carattere esecutivo, attuativi di funzioni e compiti riservati comunque all'amministratore e di cui quest'ultimo risponderà nei confronti dei terzi.
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