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Vacanze e reperibilità. L'amministratore di condominio non ha il dono dell'ubiquità
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Vacanze e reperibilità. L'amministratore di condominio non ha il dono dell'ubiquità

Interventi urgenti sulle parti comuni nei periodi di ferie o vacanze dell'amministratore di condominio.

Ivan Meo  

Nei periodi di ferie o vacanze, quale comportamento deve aver assunto l'amministratore per andare esente da ogni responsabilità qualora si siano resi necessari degli interventi urgenti sulle parti comuni?

Interventi urgenti sulle parti comuni. L'articolo 1135, comma secondo, cod. civ. individua una competenza esclusiva dell'assemblea in relazione alle opere di manutenzione straordinaria sulle parti comuni, prevedendo, contestualmente, l'eccezione rappresentata dalla possibilità di un intervento diretto da parte dell'amministratore per la realizzazione degli interventi di manutenzione straordinaria di "carattere urgente", con l'obbligo di riferire nella prima assemblea utile, in occasione della quale quest'ultima non esercita un potere di ratifica di un atto esorbitante dal mandato, bensì un potere di controllo sul più generale operato dell'amministratore (Cass. Civ., 16 aprile 2012, n. 5984).

Sulla scorta della suddetta disposizione normativa, è possibile riconoscere in capo all'amministratore l'obbligo giuridico di attivarsi per l'eliminazione delle situazioni potenzialmente idonee a cagionare la violazione della regola del neminem ledere; in mancanza, l'amministratore ne risponderà sul piano giuridico.

Difatti, dalla rovina di un edificio possono derivare, oltre che conseguenze penali, anche danni a terzi o a cose che l'amministratore, in quanto responsabile della manutenzione, è chiamato a risarcire in sede civile (Cass. pen., 8 gennaio 2003, n. 9027).

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La reperibilità.

Il tempismo dell'amministratore nell'approntare i lavori di manutenzione straordinaria contraddistinti dal carattere dell'urgenza è messo a repentaglio nei periodi di ferie e vacanze.

A tal riguardo si sottolinea che l'amministratore, nei limiti del possibile, deve garantire la propria reperibilità e disponibilità a favore del condominio. La "reperibilità dell'amministratore" è intesa quale contatto non occasionale dell'amministratore con le esige nze della vita condominiale, sia pure per il tramite del portiere o altri incaricati, per poter assicurare la immediata disponibil ità.

Tuttavia, la reperibilità non deve essere confusa con la necessità di una presenza costante in condominio, in qualsiasi giorno ed ora.

Adempimenti preliminari ed interventi successivi. L'adempimento preliminare che dovrebbe essere adottato dall'amministratore nei periodi di ferie si sostanzia nell'affissione, nell'androne dell'edificio, ovvero in ogni altra posizione ben visibile ai condomini, di un prospetto informativo con le indicazioni necessarie e le modalità di richiesta d'intervento, così da consentire una più celere soluzione dei problemi urgenti che potrebbero sorgere nel periodo feriale.

In un secondo tempo, l'amministratore dovrebbe operare sul fronte dell'intervento tempestivo finalizzato ad eliminare il guasto sull'impianto o bene comune che versa in gravi condizioni, evitando l'aumento dei danni e del pregiudizio per i condomini.

Eventuale responsabilità. La violazione del dovere di adoperarsi tempestivamente nell'interesse dei condomini, sebbene ciò si sia verificato in un periodo feriale, rende l'amministratore responsabile nei limiti del suo rapporto interno col condominio per i danni verificatesi nello stesso condominio, non avendo operato secondo i canoni del "buon padre di famiglia". L'amministratore negligente e imprudente che con la sua azione o omissione abbia procurato danni a terzi risponde per responsabilità colposa.

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La fonte normativa, da cui è possibile ricavare l'imputazione della responsabilità colposa in capo all'amministratore, si rinviene nelle disposizioni civili che regolano il rapporto di mandato, (Cass. Civ., 23 dicembre 2003, n. 19778) e della responsabilità del professionista .

Legittimazione a proporre l'azione di responsabilità nei confronti dell'amministratore. Il riconoscimento della legittimazione ad agire spetta sicuramente al nuovo amministratore, il quale deve munirsi di autorizzazione da parte dell'assemblea.

Non si esclude la legittimazione attiva ad agire in giudizio del singolo condomino, quando costui abbia risentito di un danno particolare e diretto, assodato che, l'approvazione assembleare dell'operato dell'amministratore da parte dell'assemblea ex art. 1135 n. 3 c.c. e la mancata impugnativa delle relative delibere precludono l'azione di responsabilità al singolo condomino leso dall'attività e dalle iniziative dello stesso amministratore.

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