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Condomini morosi: quando l'amministratore non può tacere.
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Condomini morosi: quando l'amministratore non può tacere.

L'amministratore deve fornire i nomi dei condomini morosi.

Avv. Leonarda Colucci  

Una recente sentenza del Giudice di pace di Genova affronta il tema dell'obbligo dell'amministratore di condominio di fornire, a chi ne fa richiesta per ottenere il pagamento di crediti vantati nei confronti del condominio, i nomi dei condomini morosi stabilendo che in caso di comportamento omissivo l'amministratore sarà obbligato a risponderne in proprio.

Un condomino cita in giudizio l'amministratore di condominio per ottenere in virtù di quanto previsto dall'art. 63 delle Disposizioni di attuazione al codice civile il nominativo dei condomini morosi in modo da procedere nei loro confronti per il recupero di una somma oggetto di precetto.

E' bene precisare che il nuovo art. 63 delle Disposizioni di attuazione al codice civile stabilisce che “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini”.

Questo vuol dire che il creditore non può soddisfare il credito vantato nei confronti del condominio, se prima non escute i condomini morosi, e per poter procedere in tal modo ha il diritto, previo interpello all'amministratore, di conoscere i loro nomi. => Guai per l'amministratore che non consegna l'elenco dei morosi. Rischia di pagare di tasca propria

l condomino creditore ( attore) chiede l'esibizione all'amministratore di condominio del conto condominiale e dei registri contabili, ma l'amministratore non si costituisce e viene dichiarato, di conseguenza contumace perseverando nel suo comportamento omissivo.

L'amministratore, infatti, non rispondendo all'istanza di interpello formulata dal creditore volta a conoscere il nome dei condomini morosi, in modo da procedere nei confronti di questi ultimi in virtù di quanto previsto dalla norma appena citata, adotta un comportamento omissivo violando, pertanto, il dovere di esercitare le sue funzioni nel rispetto del dovere di correttezza e buona fede.

Preso atto di tale circostanza, quindi, la recentissima sentenza del Giudice di Pace di Genova si conclude con la condanna dell'amministratore al danno patito dall'attore, ossia al pagamento della somma pari ad oltre duemila euro in virtù di un precetto emesso in forza di un decreto ingiuntivo non opposto, per non aver ottenuto il nominativo dei condomini morosi, in modo da procedere alla loro preventiva escussione, prima di procedere al recupero della somma nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti nel rispetto quindi di quanto previsto dall'art. 63 delle Disposizioni di attuazione al codice civile.

Riguardo alla preventiva escussione dei condomini morosi, riguardo ai quali grava sull'amministratore di condominio l'onere di comunicare i nominativi ai creditori del condominio, la nuova disciplina ha suscitato svariati dubbi interpretativi.

Infatti a fronte della possibilità di poter procedere al pignoramento del conto condominiale, che presuppone l'espropriazione di fondi dei condomini non morosi, sorgono perplessità in merito alla solidarietà tra di loro dei condomini morosi nei confronti del terzo creditore, nonché all'esito dell'insolvenza, della solidarietà tra i condòmini in regola con i pagamenti che, come già detto, possono essere successivamente escussi.

Un discorso a parte deve essere riservato, invece, all'interpello che può essere indirizzato dal creditore all'amministratore in modo da conoscere il nome dei condomini morosi.

In realtà dal punto di vista normativo la questione si pone nel seguente modo: in presenza di un'obbligazione contratta dal condominio l'amministratore ha il dovere di sottoporla all'assemblea che provvede all'approvazione, e successivamente egli esegue la delibera reperendo i fondi necessari onde procedere al pagamento e, solo in presenza di condòmini morosi, deve fornire al creditore insoddisfatto il nome o i nomi degli inadempienti.

Nella prassi, però, tale successione di eventi, con l'assunzione delle relative decisioni da parte dei condomini nell'ambito del consesso assembleare, non è così scontata, dato che se l'amministratore può sottoporre una spesa all'assemblea, i condomini sono liberi di non approvarla anche per evitare che si verifichi la condizione, di dover intervenire, in un secondo momento, per sopperire l'inadempimento dei condòmini morosi.=> Il condomino deve sempre pagare all'amministratore e mai all'impresa creditrice

Inoltre sempre in tema di ingiustificato atteggiamento omissivo dell'amministratore, che violando le regole di correttezza e buona fede non fornisce i nomi dei condomini morosi impedendo di fatto al terzo creditore di recuperare la somma vantata, si registra una precedente pronuncia del Tribunale di Genova che ha condannato l'amministratore al risarcimento del terzo creditore per l'importo dell'intero credito azionato nei confronti del condominio.

Nel caso di specie non solo l'amministratore non aveva dato seguito all'interpello, ma non aveva adempiuto l'ordine del giudice di esibizione della documentazione condominiale che avrebbe dimostrato la sua diligente attività di ripartizione delle spese e richiesta delle somme ai condomini.

In conclusione, quindi, se è vero che la nuova normativa pone a carico dell'amministratore condominiale una serie di nuove incombenze spesso pedanti (si pensi a tal riguardo all'anagrafe condominiale), d'altra parte la stessa richiede a tale figura che l'esercizio della sua funzione sia ispirata dall'osservanza di regole di correttezza e buona fede nonché da un comportamento professionale serio ed affidabile, che dovrebbe scongiurare il verificarsi di fatti non sempre piacevoli che influiscono infelicemente sullo svolgimento di una serena vita condominiale.

Elenco condomini morosi richiesto dal creditore del condomini. Danno da mancata/ritardata consegna

Scarica Giudice di pace di Genova n. 9804 del 15 giugno 2015

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Chiara
Chiara martedì 14 luglio 2015 alle ore 16:48

Se è vero che i creditori non possono soddisfare il credito vantato nei confronti del condominio, se prima non escutono i condomini morosi
Allora come mai l'Acea Ato2 (creditore) in caso di mancato pagamento delle bollette dell'acqua, prima di distaccare l'acqua a tutto il condominio, non agisce contro i condomini morosi?

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