L'art. 1136 c.c. fa riferimento agli aventi diritto a partecipare all'assemblea condominiale.
Tra questi possono essere considerati tali anche gli estranei al condominio?
La domanda, volutamente bislacca, ci permette d'introdurre il tema suggeritoci da un nostro lettore, che ci ha scritto: «Ieri sera s'è tenuta l'assemblea del condominio nel quale abito ed ho notato che al posto del mio vicino Tizio ha partecipato alla riunione una persona che non abita nell'edificio: è regolare?»
A volte per riservatezza, a volte per cercare appigli per provare ad invalidare una deliberazione assembleare, sta di fatto che in molti ci pongono questa domanda.
Per rispondere bisogna guardare alle norme dettate dal codice civile, a quelle eventuali previste dai regolamenti condominiali ed infine ai profili riguardanti la privacy, aiutandoci anche leggendo i provvedimenti del garante per la protezione dei dati personali.
Estraneo al condominio, chi è?
A chi ci si riferisce quando si parla di estraneo al condominio ?
In termini strettamente legali è estraneo al condominio chiunque non abbia la proprietà ovvero diritti reali o personali di godimento su unità immobiliari ubicate nell'edificio.
Il famoso condòmino apparente, come ci spiega la Cassazione (su tutte SS.UU. n. 5035 dell'8 aprile 2002), è soggetto estraneo al condominio.
Quindi, ove la partecipazione all'assemblea fosse vietata agli estranei, anche per delega, la proprietaria di un appartamento non potrebbe delegare a parteciparvi il marito, il compagno o un qualunque altro famigliare non proprietario? Interpretando rigidamente il dettato normativo, no.
Regolamento condominiale e partecipazione di estranei all'assemblea
Se il regolamento condominiale non vieta la partecipazione all'assemblea di estranei (ad avviso di chi scrive deve trattarsi di regolamento contrattuale e comunque sulla circoscrizione dei soggetti delegabili le restrizioni andrebbero valutate con cautela), il condomino può delegare a partecipare chiunque ritenga più opportuno.
Non è raro il caso di condòmini che demandano la partecipazione all'assemblea ad un avvocato di fiducia, ad un tecnico, ovvero anche semplicemente a chi cura i suoi interessi.
Ricordiamo che ai sensi dell'art. 67 disp. att. c.c. solamente l'amministratore non potrà più ricevere alcuna delega.
Partecipazione di estranei all'assemblea condominiale e provvedimenti del Garante della privacy
Fino ad adesso abbiamo affrontato la questione guardando la partecipazione degli estranei in relazione alla facoltà di delega del singolo condòmino.
Che dire, invece, quando la persona estranea è inviata a partecipare in relazione alla sua qualità? Si pensi a legali, tecnici ed in generale esperti chiamati ad esprimere una determinata valutazione.
Un ulteriore elemento di valutazione e conferma della possibilità di partecipazioni di estranei al condominio all'assemblea sta nei provvedimenti presi dal Garante per la protezione dei dati personali. Qui di seguito le pronunce del garante in materia di partecipazione all'assemblea condominiale di estranei al condominio.
In un caso, è stato chiesto di verificare se la partecipazione di alcuni soggetti non appartenenti alla compagine condominiale a due assemblee di condominio fosse conforme alla disciplina di protezione dei dati.
Dalle risultanze istruttorie non è risultato chiaro a che titolo uno dei predetti soggetti avesse partecipato ad una delle due assemblee.
Nondimeno, considerato che l'amministratore di condominio ha dichiarato, ai sensi dell'art. 168 del Codice, di aver preso atto delle indicazioni fornite dall'Autorità e di averne fatto puntuale applicazione nei confronti dei soggetti attualmente amministrati, non si sono ravvisati gli estremi per promuovere l'adozione di un provvedimento da parte dell'Autorità (artt. 14, comma 2, e 11, comma 1, lett. d), reg. Garante n. 1/2007) (Nota 20 gennaio 2009).
L'Autorità è intervenuta anche nei confronti di due reclamanti che hanno lamentato, nel corso di un'assemblea condominiale tenutasi nel 2005, l'avvenuta comunicazione ad estranei alla compagine condominiale di dati personali relativi al loro contenzioso con il condominio, nonché alla loro condizione di morosità.
Dagli elementi acquisiti non è risultato provato che i soggetti estranei (un tecnico e il rappresentante legale di una ditta appaltatrice di lavori condominiali) avessero assistito solamente alla trattazione del punto all'ordine del giorno che li riguardava, poiché il verbale non dava conto di tale circostanza.
L'Autorità ha quindi ravvisato nel caso una comunicazione a terzi dei dati personali dei reclamanti, in violazione del principio di pertinenza e non eccedenza (art. 11, comma 1, lett. d), del Codice), oltre che in assenza del consenso degli interessati (ovvero di altro presupposto di liceità del trattamento: art. 24 del Codice).
Il titolare del trattamento è stato pertanto invitato a fornire riscontro (regolarmente pervenuto) in ordine alle misure adottate per evitare, in futuro, il ripetersi di eventi analoghi (Nota 16 aprile 2008).
Infine è stato affermato che «possono comunque partecipare all'assemblea soggetti terzi (ad esempio, tecnici o consulenti) per trattare i punti all'ordine del giorno per i quali i partecipanti ne ritengano necessaria la presenza (cfr. Provv. 19 maggio 2000, cit.); con l'assenso dei partecipanti o sussistendo le condizioni previste da specifiche disposizioni normative (quale ad esempio l'art. 10 della legge 27 luglio 1978, n. 392 sulla disciplina delle locazioni di immobili urbani) potrà partecipare all'assemblea il conduttore di un immobile del condominio» (Provv. 18 maggio 2006).
Nessun dubbio sul fatto che un estraneo totale, un curioso da cantiere sarebbe il caso di dire, non ha alcun diritto a prendere parte all'assemblea di condominio (si pensi a quelle assemblee che si svolgono nelle sale parrocchiali, aperte al transito di altre persone).
