La giurisprudenza di legittimità ha riconosciuto la possibilità, nell'ambito dell'autonomia negoziale, di escludere espressamente il vincolo di solidarietà in materia condominiale. Conseguentemente è valida la clausola contrattuale con cui l'impresa (creditrice) rinuncia ad agire in solido verso l'intero condominio in presenza di condomini morosi tempestivamente indicati dall'amministratore su richiesta dell'impresa stessa.
La questione va esaminata alla luce dell'art. 63 disp. att. c.c., per come modificato dalla Legge di Riforma del condominio n. 220/2012, il quale stabilisce che i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo la preventiva escussione del patrimonio dei condomini morosi.
La regola introdotta dal novellato articolo sopra citato fissa un vincolo di solidarietà, consentendo al creditore di agire per il suo credito verso ogni condomino (anche diverso dal condomino moroso), ma al contempo fissa un vincolo di sussidiarietà, non potendo il creditore agire verso il condomino in regola se prima non abbia agito inutilmente verso il condomino moroso.
Si tratta del c.d. beneficio di preventiva escussione: il creditore dovrà agire esecutivamente in via preventiva sul debitore principale (condòmino moroso), potendo rivolgersi al secondo debitore (condomino in regola con i pagamenti) "solo dopo che (e nei limiti in cui) abbia inutilmente escusso il primo".
Come si coniuga allora la regola di cui al suddetto art. 63 disp. att. c.c. con la clausola di esclusione del vincolo di solidarietà posto che con la predetta norma il vincolo solidale è sussidiario ossia tra i condòmini in regola con i pagamenti dopo la preventiva escussione dei condòmini morosi?
In particolare, in caso di clausola contrattuale con cui il creditore rinuncia ad agire verso l'intero Condominio in presenza di condòmini morosi, l'azione monitoria può essere comunque promossa nei confronti dell'intero condominio? Sussiste difetto di legittimazione passiva del Condominio?
Il tema in esame è ampiamente dibattuto ed ha visto diversi approdi giurisprudenziali, anche contrastanti.
Una recente sentenza del Tribunale di Roma n. 9535 del 14 giugno 2023 ha escluso il difetto di legittimazione passiva in capo al Condominio (destinatario di ingiunzione di pagamento) pur in presenza di clausola contrattuale di rinuncia del creditore alla solidarietà nei confronti dei condòmini virtuosi con remissione di quanto ancora dovuto dai morosi pro quota.
La clausola di rinuncia del creditore alla solidarietà verso l'intero Condominio in presenza di condòmini morosi. La legittimazione passiva del condominio. Fatto e decisione
Una impresa edile otteneva un decreto ingiuntivo in riferimento al corrispettivo dovuto per alcuni lavori di manutenzione eseguiti in un edificio condominiale.
All'ingiunzione si opponeva il Condominio eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva per essere stata prevista, all'interno del contratto d'appalto la rinuncia al vincolo di solidarietà verso l'intero Condominio nel caso in cui taluni condomini facenti parte il Condominio stesso, fossero risultati morosi nei pagamenti dei ratei predisposti dal Committente, in seguito a precisa indicazione dei nominativi da parte dell'amministratore su richiesta dell'impresa.
L'impresa edile, si costituiva in giudizio insistendo per il rigetto dell'opposizione.
Istruita la causa, tentata la conciliazione, concessa la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo limitatamente ai condomini morosi, il Tribunale di Roma respingeva l'opposizione e confermava il decreto ingiuntivo limitatamente ai condomini morosi, escludendo, quindi, quelli che avevano ottemperato ai pagamenti, come da accordo di rinunzia alla solidarietà intervenuto tra le parti.
Provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo condominiale, un caso concreto.
Considerazioni conclusive
Il vincolo solidale previsto dall'art. 63 disp. att. c.c. - seppur limitato dal vincolo di sussidiarietà nel senso che l'obbligazione condominiale rimane solidale tra i condòmini virtuosi solo dopo l'escussione di quelli morosi - non incide sulla legittimazione passiva del Condominio.
Secondo il Tribunale di Roma, dunque, il decreto ingiuntivo emesso nei confronti dell'intero Condominio, pur in presenza di una clausola di rinuncia al vincolo di solidarietà verso tutti i condòmini, rimane valido limitatamente ai condomini morosi, con esclusione, quindi, di quelli in regola con i pagamenti.
A conclusione diversa è, invece, giunto il Tribunale di Napoli con sentenza n. 6280 del 2022 (in tal senso, si veda, altresì, Corte d'Appello di Salerno, sent. n. 799/2023) che, seppur ha affermato che l'esclusione del vincolo di solidarietà non determina la carenza di legittimazione passiva del condominio, e quindi l'inammissibilità della domanda, ha dichiarato l'infondatezza della medesima in quanto indirizzata all'intero Condominio e non ai singoli condòmini morosi in virtù di clausola contrattuale atta ad escludere la solidarietà non solo in fase esecutiva, ma anche nella fase ex ante ovvero in relazione all'azione costitutiva di condanna ( azione monitoria) nei confronti del condominio genericamente inteso.
