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Sale and lease back e profili inerenti il condominio
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Sale and lease back e profili inerenti il condominio

L'impatto del sale and lease back in condominio

Avv. Alessandro Gallucci  

Una sentenza resa dalla Corte di Cassazione, la n. 18920 depositata in cancelleria il 9 settembre 2014, ci offre lo spunto per parlare del così detto “Sale and lease back”, della sua liceità e delle problematiche connesse con la gestione del condominio.

Partiamo dalla definizione: che cos'è il sale and lease back?

Secondo quella che è la definizione comunemente accolta, il sale and lease back (ossia vendita con leasing di ritorno) “indica un contratto socialmente tipico in base al quale un soggetto aliena un bene ad una società di leasing e quest'ultima lo concede in locazione finanziaria al venditore stesso” (Fonte: http://www.rivista.ssef.it/site.php?page=20070420113805838&edition=2006-05-01).

Contratto socialmente tipico ma giuridicamente atipico, ossia del così detto sale and lease back non v'è traccia diretta nell'ordinamento giuridico italiano.

La giurisprudenza è sostanzialmente concorde con la definizione appena fornita. Si legge nella sentenza n. 18920 che il sale and lease back “è un contratto di impresa socialmente tipico, attraverso il quale un imprenditore vende alla società finanziaria un bene di sua proprietà, che poi quest'ultima gli concederà in leasing, secondo lo schema del costituto possessorio.

In tal guisa l'imprenditore, alienando un bene, si procura la liquidità di cui necessita, mantenendo il godimento di un bene evidentemente necessario all'attività svolta e potendone riacquistare la proprietà in seguito all'esercizio del diritto di opzione, la causa concreta del contratto è lo scopo di finanziamento, e risulta lecita, in virtù del divieto del patto commissario, ex art. 2744 cod. civ., purchè sussista un giusto equilibrio fra il valore del bene venduto, il prezzo versato, il canone e il prezzo dell'opzione” (Cass. 1 agosto 2014 n. 18920).

Esempio; Tizio proprietario di un'impresa, per finanziare la propria attività, vende alla società Gamma la sede della stessa ma la mantiene in leasing, ossia in locazione finanziaria, concordando il riscatto.

In sostanza, vendendo l'imprenditore si assicura la liquidità necessaria per le proprie operazioni e prendendo in leasing, è come se avesse la sede in locazione, salvo diritto di riacquisto nei modi e nei termini concordati.

L'istituto ha non poco impatto in ambito condominiale. Per proseguire nell'esempio, infatti, Tizio avrebbe il dovere (al pari della società Gamma), di comunicare all'amministratore l'avvenuta cessione.

Ciò per due ordine di motivi:

a) la comunicazione di queste operazioni è doverosa in relazione alla tenuta ed all'aggiornamento dell'anagrafe condominiale (art. 1130 n. 6 c.c.);

b) fintanto che non viene comunicata copia autentica dell'atto di compravendita, il cedente risulterà solidamente obbligato verso il condominio per gli oneri condominiali (art. 63, sesto comma, disp. att. c.c.).

Inoltre, sempre ai fini della corretta compilazione dell'anagrafe condominiale, l'originario proprietario, divenuto utilizzatore finanziario (ossia conduttore) dovrà comunicare tale fatto ai fini della corretta convocazione degli aventi diritto a partecipare all'assemblea.+

A far data dalla cessione (rectius dalla sua comunicazione), il nuovo proprietario (nel nostro caso l'impresa Gamma) sarà l'unico responsabile verso il condominio per il pagamento degli oneri condominiali.

=> A chi inviare gli avvisi di convocazione in caso di un appartamento dato in leasing?

Scarica Cass. 9 settembre 2014 n. 18920

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