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Acquisto di un appartamento in condominio, il ruolo dell'agente immobiliare e quello dell'amministratore
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Acquisto di un appartamento in condominio, il ruolo dell'agente immobiliare e quello dell'amministratore

L'agente immobiliare e l'amministratore di condominio, ruoli nell'ambito del contratto di compravendita

Avv. Alessandro Gallucci  

Nell'immaginario collettivo l'agente immobiliare ha un ruolo determinante se una compravendita avviene per il suo tramite.

Secondo la legge, infatti, il mediatore colui è "che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza" (art. 1754 c.c.).

La disciplina di riferimento per la professione di agente immobiliare, oltre che nel codice civile è contenuta nella legge 3 febbraio 1989, n. 39 e nei decreti ministeriali 21 dicembre 1990, n. 452 e 26 ottobre 2011.

L'agente, senza essere rappresentante di nessuna delle due parti (egli infatti non agisce in nome e per conto), ha la funzione di mettere in contatto due o più parti per farle addivenire alla conclusione di un affare, nel caso degli immobili alla loro compravendita (o locazione, ecc.).

Non è raro che gli agenti immobiliari esercitino anche l'attività di amministratore condominiale.

=> Amministratore di condominio e mediatore immobiliare: le due attività sono incompatibili?

Qualora così non fosse, le due figure avrebbero comunque dei punti di contatto se le trattative per la compravendita (o locazione) di un'unità immobiliare fossero in stato avanzato.

Esempio: Tizio intende comprare un'unità immobiliare di proprietà di Caio visionata per il tramite dell'agenzia Alfa. Per formulare un'offerta ha bisogno di valutare una serie di aspetti connessi all'edificio condominiale.

Il palazzo è dotato delle necessarie certificazioni prescritte dalla legge (su tutte agibilità o comunque, certificato di prevenzione incendi, dichiarazioni di conformità o rispondenza ex d.m. 37/08, ecc.)?

=> Prevenzione incendi. La sicurezza prima di tutto. I limiti della discrezionalità dell'assemblea di condominio.

A fornire tutte le informazioni utili al possibile compratore può essere la sua controparte, vale a dire chi vuole vendere: è bene ricordare, infatti, che le informazioni concernenti le condizioni di sicurezza delle parti comuni devono essere inserite dagli amministratori nella così detta anagrafe condominiale, che è sempre consultabile dai condomini, i quali hanno diritto ad averne copia.

Quali documenti può chiedere l'amministratore per l'aggiornamento dell'anagrafe condominiale

Vi sono casi in cui questo onere può essere assolto, dietro delega scritta, direttamente dall'agente immobiliare: si pensi alle ipotesi di proprietari d'immobili residenti in città lontana da quella di ubicazione dell'appartamento in vendita.

Una collaborazione in tal senso da parte dell'agente immobiliare può essere utile per fare la conclusione dell'affare in termini di speditezza e trasparenza dello stesso.

Le ipotesi non si fermano all'anagrafe condominiale: chi acquista potrebbe essere interessato a conoscere lo stato dei versamenti del venditore oppure avere notizia sull'esistenza di cause in corso o ancora avere notizie l'eventuale deliberazione (avvenuta o in programma) di interventi di manutenzione straordinaria in modo tale da regolare, con l'inserimento di apposite clausole nella proposta e poi nell'atto d'acquisto, i rapporti su queste vicende.

Il ruolo del mediatore, pure in queste circostanze, potrebbe essere di grande aiuto fungendo da vero e proprio facilitatore degli incontri tra le parti (che in casi del genere sono spesso forieri di tensioni e sospetti): agevolare la conoscenza dello stato di salute del condominio aiuta, non poco, a consentire un sereno e trasparente svolgimento delle trattative, aiutando le parti a trovare un accordo soddisfacente per entrambe.

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