Il condominio parziale è una particolare sotto specie di condominio, che non ha una propria autonomia verso l'esterno nell'ambito del più vasto ambito della compagine complessivamente considerata.
Il condominio parziale non sta al condominio generale come il condominio sta al supercondominio.
Condominio parziale e condominio, salvo scioglimento, sono un'unica figura giuridica; ciò nonostante la figura del condominio parziale è di fondamentale importanza nell'ambito della gestione della compagine in relazione a imputazione di spese, competenze ad assumere le decisioni e responsabilità connesse alla custodia dei beni.
Condominio parziale, le norme
Ai sensi dell'art. 1123, terzo comma, c.c.:
"Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".
Il capoverso è stato dettato con specifico riferimento ai criteri di ripartizione delle spese ma la dottrina e la giurisprudenza sono andate oltre il mero aspetto economico finendo per dare vita ad una specifica e particolare forma di condominio nel condominio: il riferimento è al così detto condominio parziale.
Ce ne siamo occupati spesso ma vista la curiosità che suscita l'argomento vale la pena dunque soffermarsi sugli elementi che caratterizzano questa fattispecie.
Per comprendere al meglio la portata del fenomeno si faccia riferimento a quei casi, molto ricorrenti nella pratica, di edifici che, pur essendo composti da un unico corpo di fabbrica, hanno più portoni e di conseguenza, più scale, più ascensori e magari anche più impianti di riscaldamento ecc.
La norma, contenuta nel terzo comma dell'art. 1123 c.c., afferma che ogni condomino paga le spese solamente in relazione ai beni dei quali usufruisce.
Per esempio, se Caio possiede un'unità immobiliare ubicata nella scala "A" a lui spetterà l'onere di contribuire ai costi spese per l'ascensore, per la luce, ecc. solo con riferimento alla scala che abita. Nulla sarà dovuto rispetto alle medesime spese che riguardano la scala "B". Ciò vale, naturalmente, anche per coloro che abitano le altre scale.
Condominio parziale, le spese
La questione, però, non si ferma solamente alle, importanti, vicende riguardanti le spese condominiali. In sostanza ci si è domandati: "la proprietà dei beni esistenti in una scala" è di tutti quanti i comproprietari oppure, ogni condomino è tale esclusivamente rispetto alle parti comuni da cui trae utilità?
Spese del tetto in condominio parziale
Al quesito si è dato risposta, per l'appunto, in sede dottrinario giurisprudenziale finendo per affermare che ogni condomino paga le spese per quei beni da cui trae utilità e che di tali beni è anche il proprietario. In questo modo tutti gli altri sono esclusi dalla proprietà delle parti che non gli servono.
Dello stesso parere la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione secondo la quale "l'esistenza del condominio parziale è ritenuta possibile sia dalla dottrina che dalla giurisprudenza (cfr. ex plurimis: Cass. 27.2.1995 n. 7885; 2.2.1995 n. 1255; 29.10.1992 n. 11775; Sez. Un. 7.7.1993 n. 7449) allorché all'interno del cd. condominio allargato talune cose - qualificate come comuni ex art. 1117 c.c. - siano per oggettivi caratteri materiali e funzionali necessarie per l'esistenza o per l'uso, ovvero siano destinate all'uso o al servizio, non di tutto l'edificio, ma di una sola parte o di alcune unità abitative di esso" (così Cass. 12 febbraio 2001 n. 1959).
Ed ancora, in un'altra pronuncia il Supremo Collegio afferma che" numerose ed evidenti sono le conseguenze operative del condominio parziale.
Alla differente attribuzione della titolarità, si riconducono implicazioni considerevoli per quanto attiene alla gestione ed imputazione delle spese.
Relativamente alle cose, ai vizi ed agli impianti, dei quali non hanno la titolarità, per i partecipanti al gruppo non si pongono questioni di gestione e di obbligazioni di contribuire alle spese.
Condominio parziale, la partecipazione all'assemblea
In particolare, non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni, che della delibera formano oggetto e non sorge l'obbligazione di contribuire alle spese" (Cass. 27 settembre 1994 n. 7885).
Spese del tetto in condominio parziale
Da queste considerazioni è possibile tirar fuori la seguente definizione: il condominio parziale è quel genere di condominio in cui affianco a beni che sono comuni tra tutti i comproprietari delle singole unità immobiliari, ve ne sono degli altri che, per la particolare conformazione dello stabile, devono essere considerati solo di alcuni.
Condominio parziale, le cause
Se un bene è in condominio parziale e da questo derivano danni ad uno o più condòmini o ad un terzo, la connessa responsabilità per la custodia ricade sui titolari di quei beni, ossia solamente sui condomini che ne traggono utilità, seppur in caso di contenzioso ad essere citato in giudizio debba essere l'intero condominio.
In tal senso è pacifico in seno alla giurisprudenza di merito e di legittimità che "nel caso in cui la controversia riguardi cose, impianti o servizi appartenenti, per legge o per titolo, soltanto ad alcuni dei proprietari dei piani o degli appartamenti siti nell'edificio, il condominio parziale non incide sulla legittimazione sostanziale o processuale dell'amministratore (dell'intero condominio).
Non sussiste, quindi, il difetto di legittimazione passiva dell'amministratore, posto che non viene meno la rappresentanza processuale dell'amministratore in carica, quale unico soggetto che può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio (salva, eventualmente, la restrizione degli effetti della sentenza, nell'ambito dei rapporti interni, ai soli condomini interessati)" (Cass. 21 gennaio 2000 n. 651).
