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Il condominio parziale. La ripartizione delle spese e l'assemblea parziale
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Il condominio parziale. La ripartizione delle spese e l'assemblea parziale

Il condominio parziale è quel genere di condominio in cui affianco a beni che sono comuni tra tutti i comproprietari delle singole unità immobiliari

Avv. Alessandro Gallucci  

Ai sensi dell’art. 1123, terzo comma, c.c.:

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità

Il capoverso è stata dettato con specifico riferimento ai criteri di ripartizione delle spese ma la dottrina e la giurisprudenza sono andate oltre il mero aspetto economico finendo per dare vita ad una specifica e particolare forma di condominio nel condominio: il riferimento è al così detto condominio parziale.

Ce ne siamo occupati spesso ma vista la curiosità che suscita l’argomento vale la pena dunque soffermarsi sugli elementi che caratterizzano questa fattispecie.

Per comprendere al meglio la portata del fenomeno si faccia riferimento a quei casi, molto ricorrenti nella pratica, di edifici che, pur essendo composti da un unico corpo di fabbrica, hanno più portoni e di conseguenza, più scale, più ascensori e magari anche più impianti di riscaldamento ecc.

La norma, contenuta nel terzo comma dell’art. 1123 c.c., afferma che ogni condomino paga le spese solamente in relazione ai beni dei quali usufruisce.

Per esempio, se Caio possiede un’unità immobiliare ubicata nella scala “A” a lui spetterà l’onere di contribuire ai costi spese per l’ascensore, per la luce, ecc. solo con riferimento alla scala che abita. Nulla sarà dovuto rispetto alle medesime spese che riguardano la scala “B”. Ciò vale, naturalmente, anche per coloro che abitano le altre scale.

La questione, però, non si ferma solamente alle, importanti, vicende riguardanti le spese condominiali. In sostanza ci si è domandati: “ la proprietà dei beni esistenti in una scala” è di tutti quanti i comproprietari oppure, ogni condomino è tale esclusivamente rispetto alle parti comuni da cui trae utilità?

Al quesito si è dato risposta, per l’appunto, in sede dottrinario giurisprudenziale finendo per affermare che ogni condomino paga le spese per quei beni da cui trae utilità e che di tali beni è anche il proprietario. In questo modo tutti gli altri sono esclusi dalla proprietà delle parti che non gli servono.

Dello stesso parere la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione secondo la quale “ l'esistenza del condominio parziale è ritenuta possibile sia dalla dottrina che dalla giurisprudenza (cfr. ex plurimis: Cass. 27.2.1995 n. 7885; 2.2.1995 n. 1255; 29.10.1992 n. 11775; Sez. Un. 7.7.1993 n. 7449) allorché all'interno del cd. condominio allargato talune cose - qualificate come comuni ex art. 1117 c.c. - siano per oggettivi caratteri materiali e funzionali necessarie per l'esistenza o per l'uso, ovvero siano destinate all'uso o al servizio, non di tutto l'edificio, ma di una sola parte o di alcune unità abitative di esso” (così Cass. 12 febbraio 2001 n. 1959).

Ed ancora, in un’altra pronuncia il Supremo Collegio afferma che“ numerose ed evidenti sono le conseguenze operative del condominio parziale.

Alla differente attribuzione della titolarità, si riconducono implicazioni considerevoli per quanto attiene alla gestione ed imputazione delle spese.

Relativamente alle cose, ai vizi ed agli impianti,dei quali non hanno la titolarità, per i partecipanti al gruppo non si pongono questioni di gestione e di obbligazioni di contribuire alle spese.

In particolare, non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni, che della delibera formano oggetto e non sorge l'obbligazione di contribuire alle spese” (Cass. 27 settembre 1994 n. 7885).

Da queste considerazioni è possibile tirar fuori la seguente definizione: il condominio parziale è quel genere di condominio in cui affianco a beni che sono comuni tra tutti i comproprietari delle singole unità immobiliari, ve ne sono degli altri che, per la particolare conformazione dello stabile, devono essere considerati solo di alcuni.

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