L'art. 1123, terzo comma, c.c. recita: "qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".
Si tratta di una norma dettata in relazione alla ripartizione delle spese di quelle cose che, per le loro caratteristiche strutturali, sono utili ad una sola parte dei condomini.
Classico l'esempio dell'edificio con più di una scala dove la stesse servono solamente ad un gruppo ben delimitato di condomini (es. condominio Alfa con scala "A", "B", ecc.).
Quello che la norma delinea in relazione alle spese condominiali è più generalmente definito come condominio parziale la cui esistenza "è ritenuta possibile sia dalla dottrina che dalla giurisprudenza (cfr. ex plurimis: Cass. 27.2.1995 n. 7885; 2.2.1995 n. 1255; 29.10.1992 n. 11775; Sez. Un. 7.7.1993 n. 7449) allorché all'interno del cd. condominio allargato talune cose - qualificate come comuni ex art. 1117 c.c. - siano per oggettivi caratteri materiali e funzionali necessarie per l'esistenza o per l'uso, ovvero siano destinate all'uso o al servizio, non di tutto l'edificio, ma di una sola parte o di alcune unità abitative di esso" (così Cass. 12 febbraio 2001 n. 1959).
Il Supremo Collegio ha altresì analizzato i riflessi pratici che l'affermazione dell'esistenza del condominio parziale porta con sé.
Condominio parziale, gli elementi distintivi
Come per ogni istituto che trova nella giurisprudenza la definizione puntuale dei propri elementi distintivi, anche per il condominio parziale - ribadiamo sostanzialmente disciplinato dal codice solo in relazione ai criteri di riparto delle spese - le pronunce di merito e di legittimità, specie queste ultime, rappresentano un importante punto di riferimento.
Così, ad esempio, in una sentenza datata 1994 la Corte di Cassazione ebbe ad evidenziare che "numerose ed evidenti sono le conseguenze operative del condominio parziale. Alla differente attribuzione della titolarità, si riconducono implicazioni considerevoli per quanto attiene alla gestione ed imputazione delle spese.
Relativamente alle cose, ai vizi ed agli impianti, dei quali non hanno la titolarità, per i partecipanti al gruppo non si pongono questioni di gestione e di obbligazioni di contribuire alle spese.
In particolare, non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni, che della delibera formano oggetto e non sorge l'obbligazione di contribuire alle spese" (Cass. 27 settembre 1994 n. 7885).
In sostanza non solo le spese vanno divise esclusivamente tra chi trae utilità dalle cose oggetto del condominio parziale, ma anche le decisioni ad esse relative devono essere assunte solamente da questi comproprietari.
Condominio parziale e assemblea parziale
È questo il punto nodale della decisione testé citata: la configurazione delle così dette assemblee parziali.
Si pensi ad un edificio in condominio con tre distinte scale tutte dotate di un autonomo portone d'ingresso, androne, ecc. Stando a quanto detto gli androni, i vani scale, ecc. non saranno di proprietà di tutti i condomini bensì dovranno essere considerati di proprietà esclusiva del gruppo di condomini cui servono.
S'ipotizzi che si renda necessario effettuare un'opera di pitturazione di uno degli androni. È evidente che in simili circostanze le decisioni relative agli interventi manutentivi, per quanto ci dicono dottrina e giurisprudenza, dovranno essere decisi solamente dal gruppo di comproprietari interessati.
Diretta conseguenza di tale conclusione è che i quorum costitutivi e deliberativi vanno calcolati tenendo in considerazione solamente i condòmini titolari delle unità immobiliari interessate dalla decisione (così Cass. n. 4127/16).
Non solo: la riserva di competenza sull'argomento fa sì che "l'assemblea cui partecipano tutti i condomini non ha il potere di revocare, né tanto meno di annullare, quanto deciso dall'assemblea del condominio parziale, neppure nell'ipotesi in cui la competenza di quest'ultima sia messa in discussione, in quanto l'assemblea supercondominiale può soltanto revocare i propri atti e non quelli assunti da una diversa assemblea" (App. Genova 7 giugno 2021 n. 639).
Ciò vuol dire che sorta l'esigenza di intervenire sulle parti di proprietà comune ad alcuni, solo questi ultimi dovranno essere convocati in assemblea per assumere le decisioni del caso.
Condominio parziale, il ruolo del regolamento
Non è raro, in virtù della strutturazione del condominio, che siano gli stessi regolamenti a prevedere in relazione alle parti di "proprietà parziale" delle apposite modalità di convocazione dell'assemblea, nonché delle tabelle specificamente necessarie a ciò.
Laddove non vi fosse tale regolamentazione, le regole da seguire sono quelle della convocazione dell'assemblea "classica" (art. 1136 e art. 66 disp. att. c.c.) e le maggioranze andrebbero riparametrate con un'operazione aritmetica che tenesse in considerazione solamente i millesimi dei condomini interessati.
Impugnazione della delibera del condominio parziale
Si badi: la regola generale - spesa e relativa decisione in capo ai condòmini interessati - può essere derogata dal regolamento condominiale.
Al riguardo ed in più di un'occasione la Corte di legittimità ha avuto modo di affermare che "in materia di condominio di edifici, è legittima, in quanto posta in essere in esecuzione di una disposizione del regolamento condominiale, avente natura contrattuale, la delibera assembleare che disponga, in deroga al criterio legale di ripartizione delle spese dettato dall'art. 1123 cod. civ., che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto centrale di riscaldamento (o dell'impianto dell'ascensore ricorrendo la stessa ratio: sentenza 25/3/1999 n. 2833) siano a carico anche delle unità immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio, tenuto conto che la predetta deroga è consentita, a mezzo di espressa convenzione, dalla stessa norma codicistica (sentenza 20/3/2006 n. 6158)" (così Cass. 23 dicembre 2011 n. 28679). Il riferimento qui è alle spese di manutenzione straordinaria, non d'uso ossia a quelle che servono a mantenere la funzionalità del bene.
Condominio parziale: chi è legittimato ad impugnare la delibera?
