Dei recenti pronunciamenti della Corte di Cassazione ci danno lo spunto per affrontare due questioni relative agli aspetti procedurali che possono insorgere nelle controversie tra condòmini e condominio.
Quando si intende avviare un giudizio tra condòmini ovvero tra questi e il condominio, ferma restando la valutazione della questione di merito, occorre preliminarmente individuare il giudice (Tribunale o Giudice di pace) territorialmente competente, pertanto, la sede dell'organo giurisdizionale chiamato a decidere della controversia.
La legge di riforma del condominio (L. 220/2012) ha modificato l'art. 23 del codice di procedura civile, aggiungendo allo stesso le parole “ovvero tra condomini e condominio>>, di talché la nuova formulazione risulta ad oggi la seguente: “Per le cause tra soci è competente il giudice del luogo dove ha sede la società; per le cause tra condomini, ovvero tra condomini e condominio, il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi.
Tale norma si applica anche dopo lo scioglimento della società o del condominio, purché la domanda sia proposta entro un biennio dalla divisione”.
Ciò posto, la modifica della predetta norma porta a ritenere che il legislatore abbia inteso introdurre un foro speciale esclusivo per le liti condominiali, a prescindere dall'oggetto della lite e, pertanto, qualora l'oggetto del giudizio si identifichi, ad esempio, nella controversia sulla proprietà o le modalità di utilizzo di un bene comune (diritti reali) ovvero in una richiesta di risarcimento danni (infiltrazioni, sinistro, ecc.), competente sarà sempre il giudice del luogo in cui si trovano in beni comuni o la maggior parte di essi.
Tanto è vero che è stato ritenuto che qualunque controversia possa insorgere nell'ambito condominiale per ragioni afferenti al condominio è una controversia “tra condomini” la cui cognizione ratione loci, ai sensi dell'art. 23 c.p.c., spetta esclusivamente e senza alternative al giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi (Cfr.: Cass., Sez. Un., 18.09.2006, n. 20076).
Più precisamente è stato ritenuto che: “la sfera di applicazione dell'art. 23 cod. proc. civ. non è limitata alle liti tra singoli condomini attinenti ai rapporti giuridici derivanti dalla proprietà delle parti comuni dell'edificio o dall'uso e godimento delle stesse, con esclusione di quelle attinenti ai diritti di obbligazione: una siffatta limitazione (ha precisato Sez. Un. n. 20076 del 2006, cit.) urta contro il decisivo rilievo che, ove per "cause tra condomini", ex art. 23 cod. proc. civ., dovessero intendersi solo quelle a carattere reale, non si comprenderebbe la necessità della norma in parola con riferimento al condominio, visto che già l'art. 21 cod. proc. civ. prevede, quale foro speciale per le cause relative a diritti reali immobiliari, quello del luogo dove è posto l'immobile; che pertanto rientra nel campo di applicazione dell'art. 23 cod. proc. civ. la causa promossa da un condomino per ottenere la condanna di altro condomino al risarcimento del danno da infiltrazioni idriche provenienti dall'appartamento sovrastante, come pure la domanda con cui il convenuto, sul presupposto della provenienza dei lamentati danni da parti comuni dell'edificio, tenda a riversare sul condominio ogni responsabilità” (Cass. civ. Sez. VI, 12/01/2015, n. 180).
Da ultimo è stato tuttavia chiarito come la suddetta competenza territoriale non risulta inderogabile, ben potendo la stessa essere derogata da una esplicita convenzione tra le parti.
Ed invero, ai sensi dell'art. 28 c.p.c., la competenza territoriale può essere derogata su accordo delle parti, ad eccezione delle cause in cui è previsto l'intervento obbligatorio del pubblico ministero (art. 70 cpc, nn. 1, 2, 3 e 5), quelle di esecuzione forzata e di opposizione alla stessa, dei procedimenti cautelari e possessori, dei procedimenti in camera di consiglio e, più in generale, quando l'inderogabilità del foro territorialmente competente è disposta esplicitamente dalla legge.
Ciò è stato di recente affermato dalla Suprema Corte, nella sentenza n. 17130, del 25.08.2015, per la quale: “In tema di controversie condominiali, l'art. 23 c.p.c., introduce un foro speciale esclusivo, affermando, per esse, la competenza del giudice del luogo in cui si trova l'immobile condominiale.
Il carattere esclusivo del foro, tuttavia, non significa che lo stesso sia anche inderogabile in quanto, le ipotesi di inderogabilità della competenza territoriale sono stabilite dall'art. 28 c.p.c. e non vi rientra il foro per le cause tra condomini.
Quest'ultimo, infatti, è derogabile solo in presenza di un accordo tra le parti sul punto”.
Dopo aver individuato il foro competente territorialmente, sia esso quello determinato ai sensi dell'art. 23 c.p.c. nel giudice del luogo in cui si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi ovvero quello convenzionalmente stabilito dalle parti in causa, qualora s'intenda convenire in giudizio il condominio nella sua interezza occorre domandarsi a chi notificare la domanda introduttiva del giudizio.
La soluzione ci viene prospettata dalla Suprema Corte, con la recente ordinanza n. 17474, resa in data 2.09.2015.
La Corte, chiamata a decidere in merito ad un sollevato regolamento di competenza in una causa afferente il risarcimento dei danni per una caduta dalle scale condominiali, ha avuto modo di precisare come: “La notifica di un atto giudiziario indirizzato al condominio può essere fatta o personalmente all'amministratore, o presso il domicilio privato del medesimo oppure presso la portineria dello stabile condominiale intesa come locale destinato alla gestione delle cose e dei servizi comuni”.
In altri termini, il Supremo Collegio individua tre possibili luoghi di notifica.
1) La portineria dello stabile, intesa quale locale in senso tecnico, vale a dire un luogo destinato allo svolgimento della gestione e attività condominiale, al contrario, in mancanza di un simile locale, la notificazione fatta al condominio nel luogo dove ha sede l'edificio condominiale deve ritenersi nulla (Cfr.: Trib. Roma Sez. X, 09/03/2011);
2) nel domicilio privato dell'amministratore che lo rappresenta, secondo le regole stabilite per la notificazione alle persone fisiche;
3) personalmente, in ogni altro luogo nel quale risulta reperibile l'amministratore pro-tempore dello stabile in condominio - ad esempio l'ufficio dell'amministratore - con consegna "a mani" dello stesso (Cfr.: Trib. Roma, 20/04/2012).
STUDIO LEGALE AVV. PAOLO ACCOTI
Il tentativo obbligatorio di conciliazione nel diritto condominiale. Da non perdere
