Per stabilire a chi appartengono i cortili, il giudice di merito deve esaminare dettagliatamente gli atti di compravendita dei locali e nel momento in cui scopre che gli stessi atti presentano delle lacune deve colmare le stesse passo per passo in modo da ricostruire i confini fra proprietà condominiale e proprietà esclusiva.
Nel giudizio di primo grado il condominio rivendica come condominiali quattro cortili esterni e, sostenendo che gli stessi siano di proprietà comune, cita in giudizio i proprietari dei quattro negozi che si trovano nei cortili. Questi ultimi contestano le richieste del condominio chiedendo, con domanda riconvenzionale, l'accertamento della proprietà esclusiva degli stessi cortili acquisita per usucapione.
La sentenza di primo grado respinge le domanda del condominio ed accoglie la domanda riconvenzionale formulata dai proprietari dei negozi stabilendo che i cortili in questione siano di proprietà esclusiva dei negozianti. La sentenza di primo grado, impugnata, viene confermata anche dalla Corte d'appello.
Alcuni condomini, convinti che la sentenza di merito non aveva interpretato correttamente gli atti notarili di acquisto dei quattro negozi, per stabilire se gli stessi comprendevano anche il trasferimento dei cortili condominiali ricorrono in Cassazione impugnando la decisione del giudice di secondo grado.
A parere dei condomini ricorrenti la Corte d'appello, confermando la decisione assunta dal giudice di primo grado, era giunta a conclusioni troppo affrettate e sommarie nel momento in cui ha ritenuto che i cortili, pur non essendo stati espressamente indicati negli atti notarili, erano oggetto di vendita ai proprietari dei negozi ritenendo che confini delle unità immobiliari vendute, descritti negli atti notarili, comprenderebbero anche i cortili ( chiamati distacchi nel gergo locale), dato che i confini delle singole proprietà immobiliari erano stati ben identificati.
Cortile comune a più condominii? Possibile se gli atti non dicono di no.
A parere dei condòmini ricorrenti la descrizione dei confini degli immobili venduti ai proprietari dei negozi è stata considerata precisa dalla Corte d'appello che, invece, non ha spiegato “passo per passo” la logica espositiva dei singoli atti notarili di acquisto dei negozi per stabilire se il cortile rientrava o meno nella proprietà esclusiva dei proprietari dei negozi.
Valutando le questioni sollevate dai condòmini ricorrenti la Cassazione ha osservato che la corte territoriale aveva considerato superficialmente precisa la descrizione dei confini senza ripercorrere “lato per lato gli immobili oggetto degli atti notarili” in modo da includere o escludere i cortili dalle porzioni di proprietà vendute ai proprietari dei negozi.
Per quanto riguarda invece l'acquisto della proprietà dei cortili per usucapione da parte dei proprietari dei negozi, la sentenza in commento rileva come la sentenza di merito non abbia constatato se questi ultimi hanno esercitato per venti anni il possesso dei cortili condizione, questa, necessaria affinché possa configurarsi l'usucapione.
La Cassazione conclude cassando la sentenza di merito che troppo precipitosamente aveva attribuito ai proprietari dei negozi anche la proprietà dei cortili condominiali. La parola ora passa al giudice del rinvio.
In buona sostanza se dagli atti di acquisto delle proprietà esclusive non è possibile evincere con assoluta chiarezza se nel trasferimento di un immobile è incluso anche il cortile, il giudice di merito deve procedere per gradi, e valutando gli atti notarile, deve colmare le eventuali lacune prima di stabilire se un area possa considerarsi di proprietà esclusiva o condominiale.
