Quando il contratto di mandato tra condominio ed amministratore può dirsi formalmente concluso?
Al momento della nomina?
Al momento dell'accettazione della nomina?
Molto dipende dalle modalità di svolgimento delle trattative; ricordiamo che come per qualunque accordo, è necessaria una proposta, ossia una dichiarazione con la quale si chiede la disponibilità a concludere un contratto, ed un'accettazione, vale a dire la dichiarazione che tale conclusione consente.
Nel mezzo ci sarà semplicemente o il tempo per concludere oppure quello di controproposte ed accettazioni.
Il compenso dell' amministratore di condominio è omnicomprensivo salvo che…
Cerchiamo di calare in questo contesto le trattative che portano all'assunzione dell'incarico di amministratore.
La prima e più frequente modalità è la seguente: l'amministratore presenta un preventivo e l'assemblea lo nomina sulla base di quel documento.
Il preventivo fungerà da proposta e la nomina da accettazione della proposta. Per considerarsi concluso, l'accettazione della proposta, cioè la nomina, dovrà giungere a conoscenza del proponente (amministratore) nel termine da lui indicato (nel preventivo) o in mancanza in quello necessario alla natura dell'affare.
È consigliabile per l'amministratore, quindi, specificare a preventivo che esso vale solamente per un periodo di tempo determinato, ciò al solo scopo di evitare di vedersi nominato a distanza di mesi, magari dopo aver perso notizia e memoria di quella proposta.
La nomina non comunicata non produce alcun effetto e quindi è la sua comunicazione che consente il perfezionamento del contratto. Da allora si può dire, ad esempio, che Tizio è l'amministratore del condominio Alfa e pertanto da allora deve attivarsi per ottenere la consegna della documentazione, ecc.
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La conclusione del contratto può avvenire anche in maniera differente, ossia: l'assemblea provvede non sulla base di un preventivo ma sulla semplice conoscenza della persona dell'amministratore e quest'ultimo accetta quella nomina.
Un'obiezione che si solleva (errando) alla regolarità di questa procedura risiede nel fatto che in tal modo non v'è accettazione del compenso dell'amministratore. Ciò non rappresenta un problema. Vediamo perché.
Ai sensi dell'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. “l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta”.
La formulazione della norma si attaglia proprio a quest'ultimo caso e permette di notare un aspetto: non è necessario che la nomina sia deliberata essendo a conoscenza del compenso (pur essendo caldamente consigliabile), ma è sufficiente che l'amministratore lo comunichi quando accetta l'incarico, d'altra parte ai sensi dell'art. 1709 c.c. la misura del compenso del mandatario “se non è stabilita dalle parti, è determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza è determinata dal giudice”.
In buona sostanza: sebbene sia consigliabile nominare un amministratore sapendo quando richiede per la sua attività, è altrettanto possibile addivenire alla nomina senza conoscere precisamente tale aspetto che potrà essere reso noto dall'amministratore al momento dell'accettazione dell'incarico. Per l'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c., infatti, è sufficiente la comunicazione del compenso e non anche la sua accettazione.
In tal caso l'accordo sarà perfezionato su tutto ma non sul prezzo ed in caso di (successivo contrasto) la decisione sull'ammontare del compenso sarà rimessa al giudice.
Il compenso dell' amministratore di condominio è omnicomprensivo salvo che…
